주택시장 주도권(Initiative) 계속

"수년간 가격 하락세 보인 1980년과 달라"

'가구당 부채' 경제 위협…현재 '정상' 범위

캐나다 중앙은행의 이자율 인상 앞두고 현재 캐나다 경제에 가장 큰 위협 요소로 가구당 부채가 대두됐다. 이자율 인상도 개인과 국가 경제 전반에 큰 충격을 줄 수 있다. 하지만 부채 수준은 '관리 가능(Manageable)'한 수준으로 분석됐다.

RBC 글로벌 애셋 매니지먼트 에릭 라셀러스 수석 경제학자는 '캐나다 부채 위협(Canada's Debt Threat) 보고서를 최근 발표했다. 그는 유럽발 국가 재정 위기와 미국 경제성장의 지속가능성이 캐나다 경제에 위협이 된다고 지적하면서도 내부적으로는 가구당 부채에 포커스를 맞췄다. 여기엔 모기지를 포함한 부동산 이슈도 연결된다.

하지만 캐나다 부채 이슈는 이자율 인상 후에도 감당할 수 있는 수준이라는 분석이다. 주택시장의 주도권도 계속된다는 전망이 나왔다. 수년간 가격이 하락했던 1980년대와 다르다는 것. 전국적 주목을 받은 밴쿠버와 토론토에서는 주택 보유능력(affordability)이 약해졌지만 최고급 주택과 나머지 일반 80% 주택을 구분, 분석했다. 

▲부채

부채는 크레딧 붕괴(Credit Crunch) 후 3년간 매년 8%씩 증가했다. 그동안 개인별 가처분 소득 증가세는 4%에 불과했다. 결국 캐나다인의 부채 대비 수입(DTI) 비중은 147%를 기록했고 여전히 상승세다. 반면 캐나다보다 높았던 미국과 UK의 DTI는 상승세 후 현재 하향 곡선을 보인다.  

하지만 현재까지 캐나다인의 가구당 부채는 관리 가능 범위로 분석됐다. 모기지 및 크레딧 카드 채무불이행 비중이 '정상(Norm)' 범위에 속했기 때문. 모기지 채무불이행은 0.43%로서 장기간 평균 0.42%와 비슷하다. 크레딧 카드 채무불이행은 4.33%로 장기간 평균 3.69%보다 조금 높다.

특히 캐나다인 30%는 부채가 없는 것으로 조사됐다. 35%의 부채 규모는 5만 달러 이하를 기록했다. 따라서 이자율 상승은 부채 규모가 5만 달러 이상인 나머지 35%에 큰 부담을 줄 전망이다.

▲지역별 분석

RBC는 현재로서 주택시장의 주도권이 깨어지지 않는다는 전망을 내놓았다. 전국적으로 주택 소유 비용은 감당할(manageable) 수 있는 수준이다. 1980년 소유 능력(affordability) 약화로 수년간 가격 하락세가 촉발됐던 시기와는 다르다는 평가다.  

-밴쿠버: 지난 1년간 주택 가격이 23% 올랐다. 동시에 주택 소유능력(affordability)은 떨어졌다. 초저금리 시대인 지금의 고정이자율을 적용해도 주택 유지비는 정상 수준의 30% 이상, 변동 금리를 적용하면 22%나 높다. 따라서 금리 인상을 의미하는 '이자율 정상화' 이후엔 주택 소유능력이 더 떨어진다. 밴쿠버 주택 가격은 고정금리 대출자에게는 40%, 변동금리 대출자에게는 38% 정도나 높은 수준으로 변한다.  

하지만 밴쿠버 가격에 대한 잘못된 인식에는 과장된 부분도 있다고 분석했다. 최고급 주택 상위 20% 가격이 크게 올랐지만 나머지 80% 부동산 시장의 가격 상승은 천천히 진행됐기 때문이다. 예를 들어 콘도 가격은 2009-2010년 1년간 12% 올랐다. 반면 고급 콘도 가격은 같은 기간 26% 올랐고 나머지 80% 콘도 시장 가격 상승폭은 4%에 불과하다. 단독주택도 마찬가지다. 2009-2010년 1년간 평균 가격 상승폭은 15%. 반면 최고급 주택 가격은 21%나 올랐고 나머지 시장은 많아야 10%를 보였다.  

게다가 최고급 주택 시장은 특성상 이자율 상승 위협에 덜 노출돼 있다. 부유층은 수입 완충 지대가 있어 영향이 적다는 것. 하지만 고급 주택을 제외해도 밴쿠버 주택 시장의 소유능력은 여전히 타 지역보다는 떨어진다는 평가를 받았다.

-토론토: 주택 가격은 지난 1년간 9% 올랐다. 주택 소유능력은 현재 대출 비용을 고려할 때 정상적 범주로 분석된다. 고정금리 대출자에게는 7% 높고, 변동금리 대출자에게는 4% 낮다. 물론 지속 가능한 소유능력(Sustainable affordability) 부문에 대한 평가는 나쁘다. 이자율이 올라 주택 값에 반영되면 고정금리 대출자에게는 21% 높은 수준, 변동금리 대출자에게도 18% 비싼 주택이 된다.