2012-2013 주택 가격 ‘이자율’에 좌우된다

“저금리 모기지 12개월은 이어진다”
내셔널뱅크, 내년도 집값 ‘안정’ 전망

글로벌 경제 위기 속에서 한인을 포함한 캐나다인 사이에 ‘저금리 모기지 장기화’에 거는 기대감이 만연하다. 자연히 모기지에 대한 민감도는 크게 떨어진 상태. 새롭게 부동산 시장에 진입하는 주택 구매자들조차 모기지 이자율에 덜 신경 쓰는 추세다. 이미 역사적 저금리 상태라는 이유가 크다.

하지만 저금리 기조가 계속되면서 오히려 모기지 이자율의 중요성이 다시금 부각되고 있다. 특히 향후 주택 가격을 좌우할 열쇠를 쥐었다는 평가마저 나왔다. 전문가들은 그 동안 부동산 시장에서 절대적 힘을 보인 ‘금리’의 영향력이 2013년까지 기지개를 펼 것으로 내다봤다. 

내셔널 뱅크 파이낸셜 그룹은 최근 ‘주택 경기 둔화 연기’라는 보고서를 냈다고 글로브 앤 메일은 전했다. 특히 이는 최근 발표된 다른 경제 연구소나 은행 등의 발표와도 같은 맥락이다. 즉 주택 시장의 활동력이 2012년, 2013년 둔화된다는 평가. 게다가 모기지 이자율이 만약 2013년 100~150 기본 포인트 오른다고 가정하면, 평균 주택 가격은 약 9% 떨어진다는 예상도 덧붙였다.

전반적 캐나다 부동산 경기에 대해 내셔널 뱅크 파이낸셜 슈바 칸 경제학자는“글로벌 경제 전망의 악화를 전재로 할 때 뱅크 오브 캐나다가 기준금리를 2012년 하반기나 2013년 상반기까지 그대로 유지할 것”이라고 예상했다.

덧붙여 기존 2011년 경제 전망도 업그레이드 했다. 올해 3/4분기 주택 시장이 저금리 모기지에 예상 밖 강한 활동량을 보여줬기 때문.

그는 “모기지 이자율이 거의 현재 보여주는 기록적 낮은 수준을 향후 12개월간 유지할 게 확실하다”며 “사실 우리는 이자율이 빠르면 2011년 4/4분기에 오를 것으로 전망했었다”고 덧붙였다.

따라서 내셔널 뱅크 파이낸셜은 2011년 주택 거래량 규모가 달러가치로 8% 성장할 것으로 전망했다. 2012년에는 거래량이 3%, 2013년에 5% 줄어든다는 전망. 기존 주택 세일즈(Existing Home Sales)를 달러 가치로 전환하면 구체적 예상 거래량은 2011년에는 1640억 달러, 2012년에는 1590억 달러, 2013년에는 1510억 달러 등이다.
하지만 주택 가격에 대한 구체적 전망 통계치가 나오지 않은 가운데 금리와 관련성은 크게 부각됐다. 그는  “우리 은행의 이자율 전망을 그대로 전재로 할 때 주택 보유 능력은 2012년까지 안정적 수준을 보일 것이다. 가격도 2012년까지 안정된 모습이라는 의미”라고 설명했다.

모기지에 대한 부채 서비스 비중(DSR)도 언급됐다. 이는 월 페이먼트를 충당하는 데 필요한 가계 가처분 소득 분석에 필요한 수치. 현재 DSR은 21.6%로 지난 20년간 평균 20% 수준보다 다소 높다.

하지만 2013년 이자율이 상승한다면 DSR악화로 이어질 수 있다. 그리고 잠재적 바이어들은 시장에서 빠져 나올 수 있다는 분석이다. 물론 주택 가격이 떨어지거나 가계별 크레딧 확장 등이 변수로 작용, 영향력이 반감될 가능성도 열려 있는 상태.

한편 뱅크 오브 캐나다가 기준금리 1% 유지를 발표한 가운데 2013년까지 국가 경제가 잠재력 이하 성장을 보인다고 평가했다. 1년 이상 성장이 느릴 수 있다는 분석이다. 또 국내 GDP를 2011년 2.1%, 2012년1.9%, 2013년 연간 성장률 2.9% 속도로 예상했다.