집값 통계방법 '평균값' VS '중간값'

단독주택 편차커…리치먼드 밴쿠버도

주택 통계 방식이 도마 위에 올랐다. 평균 가격 산정 방식이 시장 규모가 작아도 전체 가격을 끌어 올린다는 지적. 평균값과 중간값 비교는 지리적으로 리치먼드와 밴쿠버 웨스트 사이드, 웨스트 밴쿠버, 주거형태로는 단독주택에서 편차가 컸다. 센트럴1 크레딧 유니언과 CIBC의 최근 보고서를 통해 현행 통계 분석 방법을 다시 되돌아 본다.

#1. 센트럴1 크레딧 유니언(Central1 Credit Union)

평균 매매 가격 데이터는 손쉽게 구할 수 있어 아주 폭넓게 사용된다. 대부분 심각한 문제를 초래하지도 않지만 밴쿠버의 경우엔 평균값이 주택 값 측정치로 큰 결함이 있다. 하지만 아직 메트로 밴쿠버 주택 값은 많은 사람에게 소유하기 어려울 정도로 높다는 사실을 부정할 수 없다. 반면 대중적 토론을 위해서는 평균값 보다 시장을 잘 대변해주는 데이터, 바로 중간값이 사용돼야 한다. 

-지리적 문제

광역밴쿠버부동산협회(REBGV)가 의미하는 메트로 밴쿠버는 지리적으로 완벽하지 않다. 메트로 밴쿠버는 광역밴쿠버부동산협회(REBGV)와 프레이저밸리부동산협회(FVREB)로 양분된다. FVREB는 써리, 노스 델타, 화이트 록, 랭리, 아보츠포드, 미션 지역이다. 여기서 아보츠포드와 미션을 제외한 FVREB 전역은 사실상 메트로 밴쿠버다. FVREB가 메트로 밴쿠버 인구 30%를 차지한다는 점이 빠졌다. 게다가 이곳 써리와 랭리 지역 집 값은 REBGV시장보다 낮다. REBGV와 FVREB를 합친 5월 평균 가격은 73만 8250달러로 REBGV보다 약 9만 3000달러 11%나 적다.

-평균값과 중간값

센트럴1 크레딧 유니언은 토지 타이틀을 기준, 평균값과 중간값을 구했다. 사용 데이터는 4월분. 중간값이란 예를 들어 전체 고급 주택 가격 50%와 저가 주택값 50%를 구분하는 중간 기준이다. 여기에는 메트로 밴쿠버에 포함되지 않는 아보츠포드와 미션 지역은 제외됐다.

조사 결과 평균 가격이 중간 가격보다 높게 나왔다. 메트로 밴쿠버 4월 평균 가격은 70만 달러가 넘었다. 반면 중간 가격은 53만 달러에 불과했다. 17만 달러 차이가 벌어진다. 특히 가격 차이는 단독주택에서 컸다. 지역별로는 주로 리치먼드와 밴쿠버 웨스트 사이드, 웨스트 밴쿠버 지역이다. 아파트와 타운홈 세일즈 가격은 비교적 안정적이었다.

올들어 6월까지 단독주택 집값은 21%가 올랐다. 하지만 편차가 큰 이들 3곳을 제외하면 평균값조차도 상승폭은 9%에 불과하다. 3개 지역은 특히 REBGV 전체 단독주택 매매 시장의 37%만 차지한다. 즉 평균 가격은 규모가 작아도 가격이 높은 시장이 전체 평균값을 끌어 올린다는 결론이다.

-가격 대비 수입 비율(Price-to-Income)의 충격

지리적 데이터를 수정하고 중간 값을 사용하면 메트로 밴쿠버 지역의 '가격 대비 수입 비율' 오류도 드러난다.  REBGV 평균 가격을 사용할 때 2011년 비율은 11.5%다. 지리적 오류 수정 후 메트로 밴쿠버 지역이 보인 비율은 9.9%로 떨어진다. 다시 메트로 밴쿠버 지역 중간값을 사용하면 7.5%로 더 떨어지게 된다.

#2. CIBC 월드마켓

이 은행은 "평균 주택 가격이 캐나다 부동산 시장의 건전성 척도를 오도하고 있다"는 보고서를 발표했다. 향후 가격 하락이 가능한 분할된 시장이 보이지만 시장 붕괴 조건은 없다는 내용.

보고서는 평균 가격과 같은 전통적 측정치가 시장 건전성을 재는 데 점점 엉뚱해질 만큼 캐나다 시장이 다차원적이라고 평가했다. 

CIBC 벤자민 탈 경제학자는 "'현재 가격 대비 수입 비율'과 '가격 대비 렌트 비율'을 보면 주택 시장은 이미 거품경제 구역에 있고 대규모 시장 붕괴를 피할 수 없다"고 밝혔다. 하지만 그는 "캐나다 부동산 시장이 지금 위치해 있는 경제 사이클을 볼 때는 이는 아마도 틀렸다. 평균 가격에 근거한 어떤 발표문도 사실을 오도할 가능성이 있다. 진실은 세부적 내용에 숨어 있다"고 설명했다.

특히 밴쿠버에서 평균 주택 가격은 5월 기준 연간 대비 25.7%나 올라 80만 달러에 이른다. 만약 100만 달러 이상 거래 주택을 제외하면 평균 가격은 22만 달러나 줄어든 59만 달러로 떨어진다.

그는 "밴쿠버를 비정상적으로 만드는 것은 고급 부동산 시장"이라며 "이런 의미에서 캐나다 중앙은행을 포함해 많은 이들은 아시안 부유층 이민자들의 역할을 크게 보고 있다"고 밝혔다.