"모기지 조기 상환, 은퇴생활 더 준비"

‘318' 부동산 정책...30, 40대에 큰 영향, 자녀동거 가족 70% 이상 ‘조기상환' 희망
정부 주택 모기지 정책 변화가 캐나다인의 경제 생활 패턴에 새 바람을 몰고 오고 있다. 우려와 달라 모기지 조기 상환을 희망하는 캐나다 소비자층이 오히려 두터운 것으로 드러났다. 은행들마저 3%대 낮은 이자율을 제시하는 등 맞춤 전략 수립에 들어갔다. 특히 이는 은퇴 준비와도 맞물려 있어 지난 18일에 이어 오는 4월 18일 각각 발효되는 주요 모기지 정책 변화는 ‘주택 모기지 상환~은퇴'를 연계한 새로운 경제 트렌드를 구축할 전망이다.

캐나다 전역에서 발효되는 새로운 모기지 주요 정책은 3가지. 여기에는 ∆모기지 상환 기간을 35년에서 30년으로 단축 ∆주택 관련대출 재융자 상한선을 전체 주택 가격의 90%에서 85%로 제한 ∆주택관련 크레딧 한도의 정부 보험 후원 철회 등으로 이미 지난 1월부터 예고됐다. 이 가운데 정보 보증 보험 후원은 오는 4월 18일부터 발효, 시중 주택 대출 담당 금융기관들의 책임감은 더욱 커지게 됐다.

이후 부동산업계 전문가들은 일찌감치 월 페이먼트 증가에 따른 소비자 부담을 핫 이슈로 꼬집었다. 하지만 최근 BMO은행 설문조사 결과, ‘모기지 단기 상환' 희망 캐나다인의 비중이 오히려 과반수를 차지하는 것으로 드러났다. 즉 ‘월 페이먼트 증가' 부담을 일찍 털어내고 은퇴 준비에 적극적으로 나서겠다는 대응으로 풀이돼 주목받고 있다.

구체적으로 35-44세 연령대의 ‘단기 상환(shorter amortization)' 선호 비중은 77%를 차지, 압도적으로 높았다. 또 자녀 동반 가정의 경우엔 그 비중이 70%로 높은 반면 무자녀 가정에서는 48%로 낮아 큰 대조를 보였다. 남성과 여성의 선택에서도 유의미한 차이를 보였다.남성의 경우가 62%로 여성의 50%보다 높게 나왔다.

시중 은행들의 움직임도 분주해지고 있다. 이미 BMO측은 최대 25년 만기 상환 모기지의 경우 3.69%짜리 5년 고정 이자율도 제시하고 있다. 이미 시중은행들은 지난  2월초 모기지 고정 금리 인상을 한차례 단행했다. 하지만 한 달 만인 최근 다시 금리 인하 추세를 보이고 있다. RBC은행, TD캐나다 트러스트, CIBC 등은 5년 고정 이자율을 연 5.34%로 조정했다. 덧붙여 다른 모기지 관련 금융상품의 이자율도 0.1~0.2%포인트 범위 한도 내에서 낮아질 것으로 보인다.

하지만 저금리 기조는 오래가지 않는다는 게 전문가들의 의견이다. BMO은행 경제 전문가들은 뱅크 오브 캐나다가 오는 여름 1일물(overnight) 콜금리를 인상할 것으로 내다봤다. 인상폭도 1%에서 연말에는 2%로 상향 조정될 것으로 전망, 시중 은행들의 금리 인상이 잇따르게 된다.

반면 ‘단기 상환기간' 선호 경향은 은퇴생활과 관련성이 커, 향후 큰 경제 흐름이 될 전망이다. 여기에는 전체적 이자율 부담 감소가 핵심을 차지하고 있다. BMO측 조사결과 이자율 6%인 25만 달러 모기지의 경우 상환기간을 30년에서 25년으로 줄이면 최대 5만 5000달러를 절감한다. 모기지 상품 담당 케이티 씨는 "절감된 이자 지출액이 곧장 은퇴자금으로 사용된다"고 배경을 설명하고 있다.

반작용도 만만치 않다. 이미 캐나다 연방 정부는 모기지 정책 변화 배경 설명을 통해 월 페이먼트 부담을 지적, 주택 구매자의 신중한 판단이 요구되고 있다. 30만 달러 모기지 대출을 기준 상환기간을 35년에서 30년으로 줄이면 4%이자율의 경우 월 페이먼트가 1322달러에서 1427달러로, 105달러 늘어난다. 이자율 5%인 경우엔 월 1504달러에서 월 1601달러로 97달러, 6%는 월 1696달러에서 월 1784달러로 88% 증가한다. 대신 이자율 절감 금액은 4%의 경우 4만 1850달러, 5%는 5만 5404달러, 6%는 6만9809달러에 이른다.

한편 정부 모기지 정책 변화로 기존 주택 보유자들도 일부 영향을 받게 된다. 캐나다 주택모기지공사(CMHC)는 기존 모기지 대출자가 모기지 재융자를 할 때 지난 3월 18일 이전 협약서를 체결하지 않았다면 상한선 85% 제약을 초과할 수 없다고 밝히고 있다. 또 금융기관으로부터 35년 상환 사전 승인(Pre-approval)을 지난 18일 전에 받았더라도 협약서에 서명하지 않은 경우도 마찬가지. 하지만 현재 40년 상환 보증보험 모기지를 보유한 채 아직 상환기간이 37년간 남았더라도 새로운 대출자금이 투입되지 않는다면 보증보험은 그대로 유지된다.krew news