미국 부동산 투자 ‘가이드’

캐나다인 20% 구매 관심, 세금∙보험 등 문제

캐나다인들이 미국 주택을 구입할 때 알아둬야 할 ‘해외부동산 투자 가이드’가 제시돼 주목을 끌고 있다.

최근 몬트리얼은행(BMO)가 발표한 서베이 결과에 따르면, 캐나다인 5명 중 1명에 해당하는 국민 20% 가량이 미국 부동산 구매에 관심을 드러냈다. 또 전미부동산협회(NAR) 조사에서는 지난해 해외 수요자 중 23%가 캐나다인 것으로 밝혀지며 지난 3년 연속 가장 두터운 해외 수요자층을 형성했다.

캐나다인들이 미국 부동산을 구매하고 있는 이유는 심플하다. 일명 ‘스노우버드(snowbirds)’로 불리는 캐나다 시니어 피한객들이 따뜻한 미국 남쪽 지방(특히 선벨트지역)에서 겨울을 보내고 있기 때문이다. 또 지난 4년간 30% 가량 폭락한 미국 집값과 함께 강세를 보이고 있는 캐나다달러(루니)가 캐나다인들의 미국 주택 구매 욕구를 자극하고 있다.

미국의 일부 주택 건설업체와 투자그룹들은 미국 부동산 구입에 관한 여러 혜택을 제시하며 캐나다 투자자들을 끌어들이고 있다. 하지만 시장에 뛰어들기 전에 불필요한 리스크를 제거하기 위한 일련의 조사∙분석 작업이 반드시 필요하다. 특히 세금이나 보험, 법적 문제, 라이프스타일 이슈는 폭넓게 검토돼야 할 사안이다.

가장 큰 문제는 미국 부동산 구입 이유를 명확히 하는 일이다. 세컨드홈인지, 아니면 휴양주택인지, 혹은 투자용인지를 구분해 놓아야 한다는 점이다.

어떤 세금연도에서라도 미국에서 121일 이상을 보내지 않는 캐나다인일 경우 소득세 과세 목적을 위한 미국 거주자가 아닌 것으로 간주된다.

하지만 오래 머물거나 적절한 세금 계획 없이 체류할 경우 미국∙캐나다 양국에 동시 과세를 해야 하는 위험을 안을 수 있기 때문에 특히 유의해야 한다. 이런 리스크를 피하는 데는 여러 방안이 있겠지만 미국 세법을 아는 전문가들로부터 도움을 받는 것이 오히려 현명하다.

한해 중 일부 기간을 구입한 부동산에서 거주하겠지만 나머지 기간을 비워놓을 계획이라면 떠나있는 동안 무단침입과 절도, 시설 파손 등 피해를 예방하기 위해 적잖은 비용이 들더라도 재산관리인을 고용하는 것이 바람직하다.

아울러 일년 중 일정 기간을 세놓을 경우 미 국세청에 의해 ‘비거주 외국인’으로 간주돼 임대소득에 부과되는 소득세를 내야 한다. 거둬들인 임대료에 30%의 추징세액이 붙으며, 해당 주택 소유주나 부동산 관리회사에 부과되거나 미 국세청에 보내진 소득신고자료를 근거로 해당 세금이 징수된다.

이런 추징세액은 미 국세청에 세금신고와 함께 순수 임대소득세를 납부한 다음 모기지 금리, 관리비, 보험료,  재산세 같은 비용이 공제된 후에야만 피할 수 있다.

미국 부동산을 팔 경우 총매매가에서 10%의 추징세액이 붙는다. 그러나 매매가가 미화 30만 달러 미만이거나 구매자가 그 주택을 주거주지로 쓸 계획이 있는 경우, 소득원천징수영수증을 받은 경우 이 세액이 면제된다. 이 영수증은 과세부담(세액)이 매매가의 10%를 넘지 않을 때 발급될 수 있다.

재산세도 고려돼야 할 주요 이슈다. 일부 주에서는 외지인들에게 높은 재산세를 부과한다. BMO는 양국 간의 모기지 금융 차이를 알아두는 것이 중요하며 미국에서는 어떻게 이자가 부과되는가를 파악할 필요가 있다고 조언한다.

이밖에 공매(short-sale)나 차압(foreclosure) 같은 기본적인 부동산 용어 이해와 주택 구매 결정에 관한 전문가 상담, 살기 좋은 커뮤니티 모색, 보험(의료 및 책임보험 등), 캐나다와 유대관계가 있는 미국 금융기관 설정 등 여러 요소들을 고려해야 한다는 지적이다.