주택시장 '경제 낙관론' 핵심 - 60% “개인 재정 1년 전보다 낫다”…10년간 연 8.3% 성장

“하우징 마켓이 있어 든든하다”. 이처럼 주택 시장이 어느덧 캐나다인 경제 낙관론의 핵심으로 부상했다.  일반인 사이 부동산 시장에 대한 확신과 신뢰가 더욱 커지는 것으로도 풀이된다.  

컨슈머롤로지 리포트(Consumerology Report)는 캐나다인의 개인 재정 운영에 대한 확신 정도를 조사, 최신호에서 발표했다. 예상과 달리 세계적 파장이 컸던 경기 침체기를 거쳤음에도 대다수 캐나다인들의 경제 마인드는 더욱 긍정적으로 변한 것으로 나타났다.  즉 조사 대상 60%가 개인 재정 상태를 1년 전보다 나아졌다고 대답했다. 80%는 1년 후 재정 상태가 현재보다 나아질 것으로 기대했다. 

세부적으로 전체 응답자 59%는 캐나다 경제가 성장 국면으로 돌아섰다고 판단했다. 특히 현재 재정 상태가 지난 경제 침체기 이전보다 오히려 양호해졌다는 것. 설문 대상 73%는 자신과 각 가정의 재정상태와 관련, 주택 가치에 대해 ‘아주 긍정적(most positive)’이라는 결론을 내렸다. 반면 35%는 은퇴 후 수입을 고려할 때 ‘덜 긍정적(least positive)’이라고 답변했다.  

이 같은 긍정적 태도 변화는 수입 감소를 고려할 때 역설적으로도 여겨진다. 응답자 거의 절반인 49%가 경기 침체기 시작 후부터 지금까지 생활비가 더 상승을 보고했기 때문이다. 임금 인상이나 투자 수익 등을 통한 전체 가게 수입 증가를 보고한 케이스도 소수에 불과했다.  구체적으로는 설문 대상자 가운데 단지 31%만 수입 증가를 경험했다고 밝혔다. 투자 수익이 상승한 경우는 22%에 불과했다. 

결국 재정 낙관론의 주요 요인을 부동산 가치 상승에서 밖에 찾을 수 없다고 이 보고서는 결론을 내리고 있다. 이미 응답자 5명 가운데 3명이 4년 전보다 주택이나 콘도미니엄 가치가 상승했다고 답변하기도 했다. 

주택시장의 높은 투자 효율성도 여기에 한 몫 하고 있다. 주택 시장은 부동산 산업 통계 지표가 정립된 지난 1988년 이후 연간 4.9% 평균 신장률을 기록하고 있다. 주택시장 경제학자 윌 더닝 박사는 특히 최근 10년간 평균 성장률은 8.3%로 주식(S&P/TSX 지수 기준)  수익률 8.9%와 거의 비슷하다고 밝혔다. 반면 채권 수익률은 지난 10년간 6.1%, 재무부 국가 증권( T-bill)은 2.6% 등에 그쳤다. 

설문조사를 맡은 간달프 그룹 데이비드 헐리 회장은 “캐나다인이 (경제를) 긍정적으로 보는 유일한 이유는 부동산 가치 상승”이라고 결론을 내렸다. 그는 “응답자 대부분 생활비 상승을 우려했고 수입이 줄어 들었고 직장이 더 이상 안정적이지 않은 데다 투자도 슬럼프를 겪고 있다고 답변했음에도 이 같은 결론이 나온 것은 주목할 만한 일”이라고 덧붙였다. 

반면 은퇴와 관련된 걱정은 여전히 남아 있다. 주택시장은 은퇴 준비와도 크게 연관돼 있다. 응답자 대부분 의료보험과 의료비 모기지와 렌트비, 케이블과 위성TV 비용이 앞으로 각 가정의 예산 운영에 큰 부담이 될 것으로 내다봤다. 개인 수입이 적은 캐나다인들에게는 식료품비와 의료비 등 2개 항목에 대한 부담이 컸다. 

앞으로 예상되는 주택 가치 변화도 큰 변수다. 따라서 데이비드 헐리 회장은 여전히 경제적 낙관론이 불완전(Fragile)하다는 의견을 내놓았다. 설문조사 결과를 통해 “오직 주택 시장에 기반을 둔 낙관론”이라는 결론이 나왔기 때문이다. 

그는 “대부분 주택 가치가 은퇴 후 개인 재정 운영에 큰 도움이  된다고 느끼고 있는데 만약 집 값이 떨어진다면 이는 곧 어떻게 은퇴를 해야 하는가라는 걱정으로 변한다”고 설명했다. 또 다른 우려는 이자율의 지속적 상승과 이에 따른 모기지 페이먼트 인상이다. 홈 에쿼티를 기반으로 한 대출 때 그 비용이 커지기 때문이다. 덧붙여 캐나다인들은 식료품비와 개스 값 인상, 세금과 유틸리티 비용 증가에 따른 재정적 부담도 크게 느겼다.  

간달프 그룹은 이에 따라 앞으로 캐나다인이 저축과 개인 부채 청산에 더욱 신경을 쓸 것이라는 전망을 내놓았다. 이미 응답자 40%가 내년부터 생활비를 저축과 개인 빚 해소에 쓰겠다고 답변한 상태다. 의류 구입과 여행 등에 대한 지출 증가를 답한 응답자는 소수에 불과했다. 

한편 영어와 프랑스어로 진행된 컨슈머롤로지 리포트 분기별 조사결과는 캐나다인 1500명을 대상으로 실시됐다. 

중개인협회, 블랙베리 앱 ‘선봬’ - 수요자 위치정보, 중개인 직통 등 이점

부동산 중개인 단체가 조만간 주택 수요자들에게 웹 애플리케이션 서비스를 제공할 것으로 보여 관심을 모으고 있다. 

주택 성수가 예상되는 올 봄에는 예비 구매자들이 협회의 매물 정보 및 등록 사이트인 다중리스팅서비스(MLS)를 검색하고 거래 종료를 위해 중개인과 직접 연락할 수 있도록 블랙베리를 이용할 수 있게 됐다. 전국 중개인 단체인 캐나다부동산협회(CREA)가 블랙베리 애플리케이션(앱)을 선보이기 때문이다.   

CREA에 따르면, 블랙베리 애플리케이션은 이용자들이 유저(user)의 지리적 위치를 결정할 수 있는 스마트폰의 이점을 최대한 활용할 수 있도록 편의를 제공한다.

스마트폰에 탑재된 지리정보시스템(GPS)를 이용함으로써 이 애플리케이션은 매매용 주택 근처에 있는 유저(예비 수요자)들의 위치를 가리킬 수 있다. 또한 한 동네에 나온 신규 매물을 보여주는 한편, 오픈하우스를 찾는 유저들에게 길을 안내하는 기능도 한다. 

블랙베리 애플리케이션은 협회가 연례 춘계 광고 캠페인에 들어간 이후 몇 주 내에 선을 보인다. 이 앱은 집을 팔려고 내놓은 소비자 취향에 맞게 디자인됐으며, ‘드림홈’을 찾는 수요자들을 중개인들을 통해 지원하는 역할을 하게 된다.

협회의 춘계 광고와 애플리케이션은 다수의 주택이 사고 팔리는 봄철 성수기부터 서비스에 들어간다. 이는 연방공정거래위원회(CB)와 CREA가 오랜 진통 끝에 합의를 본 토털 커미션(중개수수료)제 폐지로 중개인들이 어려움을 겪게된 데 따른 협회 차원의 지원 조치로 풀이된다. 토털 커미션은 사실상 중개인들의 주수입원이었다. 

CREA는 지난해 10월 주택 매매에 획일적으로 부과하던 토털 커미션제를 포기키로 했다. 이용 방법에 따라 커미션이 수만 달러에서 수천 달러 내지는 수백 달러로 낮아질 수 있게 됐다. 

그 전까지 매도자는 4-5%의 커미션을 부동산 중개업자에게 건넸다. 45-50만짜리 집을 판다면 웬만한 차 한대 값이 고스란히 빠져 나갔던 것이다. 

또 공인중개인을 통해 집을 내놓았어도 꼭 그를 통해 매물을 팔지 않아도 된다. MLS에 매물을 등재해주는 정액 수수료만 지불하고 나머지는 매도자 본인이 직접 팔거나 더 싼 중개인을 통할 수 있게 됐다. 

양측의 합의로 앞으로 10년간 시행될 이 조치로 인해 올 봄철엔 전국 중개인들이 새로운 어려움에 직면하고 있다.   

아울러 집주인이 중개인을 거치지 않고 집적 집을 팔 수 있도록 도와주는 

집주인이 직접 매물을 파는 것(for-sale-by-owner)을 도와주는 회사들이 우후죽순처럼 생기면서 중개인들은 더 한층 힘들어지고 있는 현실이다.

협회가 중개인들을 지원하고 수요자(고객) 확보를 위해 내놓은 이번 블랙베리 애플리케이션 서비스가 앞으로 어떤 효과를 낼 것인지에 귀추가 주목되고 있다.

소비심리, 주택시장 ‘의존 - 집값 하락시 개인금융 낙관론 위축될 듯

캐나다인들은 경제침체 이후 개인 금융에 관해 낙관하고 있지만 그 기대감을 집값 상승에 크게 의존하는 경향 때문에 주택시장이 슬럼프에 빠질 경우 낙관론이 급락할 수 있다는 지적이 나왔다.

토론토 광고 대행사인 벤사이먼 바이어른이 27일 발표한 ‘소비자행동 보고서’ 따르면, 많은 국민들이 전반적으로 현 재무상태에 만족하고 있는 것으로 나타났다.

벤사이먼 바이어른은 정기적으로 캐나다인들의 소비태도 추세를 설문조사 형식으로 추적하고 있다.

지난해 11월 말 국내 성인남녀 1,500명을 대상으로 실시한 가장 최근의 서베이에서는 응답자의 근 60%가 현재 개인금융 상황이 1년 전보다 개선됐다는 의견을 나타냈다. 또 80% 가량은 앞으로 1년 후 재정상태가 현재보다 나아질 것이라고 응답했다.

이 같은 장밋빛 전망은 절반 가량의 응답자가 글로벌 경제침체가 시작된 이래 생활비가 늘었고 극소수만이 임금 또는 투자 포트폴리오의 가치가 신장됐다고 밝힌 현실 속에 나온 것이어서 주목을 끌고 있다.

주택 가치에서 어떤 것이 변했는가 하는 질문에서는 5명 중 3명 꼴로 현재 보유 중인 집이나 콘도의 가격이 4년 전보다 ‘많이’ 혹은 ‘훨씬 많이’ 높아졌다고 밝혔다.

벤사이먼 바이어른의 의뢰로 이 설문조사를 실시한 리서치 업체 간달프그룹의 데이빗 헐레 대표는 “이번 조사를 통해 집값 인상이 캐나다인들에 행복감을 주는 유일한 가치임이 입증됐다”고 말했다.

캐나다인들은 심지어 경제침체 이전보다 형편이 더 좋아졌다고 느끼고 있지만 집값 인상을 제외하고는 소득과 고용안전, 투자 등 여러 영역에서 개선되고 있는 것이 전무한 상태라는 헐레 대표의 말이다.

소비심리가 ‘집값 인상’이라는 한 가지 축에만 의존하고 있는 이유로 사실상 개선됐다고 보기는 어렵다. 더욱이 주택 가격 상승세가 가파르게 꺾이면서 낮아진 집값이 한동안 유지되는 상황에 직면할 경우 문제의 심각성은 더욱 커진다.

상당수의 국민들에게 집값 상승은 경제적으로 여유로운 은퇴에 보탬을 줄 수 있는 희망이 되고 있는데, 만약 주택 가격이 떨어진다면 많은 사람들이 은퇴 계획에 차질을 빚을 것으로 보인다.

또 다른 걱정거리는 금리 인상 여파로 주택담보대출(HELOC) 비용과 함께 모기지 상환액이 늘어나는 것이다. 헐레 대표는 금리 인상이 부동산 시장에 의존하는 소비심리에 적지 않은 충격을 줄 수 있다는 것을 인식할 필요가 있다고 강조했다. 

캐나다인, 미국시장 ‘큰손’ - 비자카드 지출 92억 달러, 세계 톱

캐나다인들이 미국 시장에서 가장 ‘큰손’인 것으로 나타났다. 비자그룹 미국본부가 최근 공개한 ‘2011년 관광전망(2011 Tourism Outlook: USA)’ 보고서에 따르면, 캐나다인들은 지난해 미국에서 비자카드로 다른 국가 방문객들보다 월등히 많은 92억 달러(이하 미화)를 지출한 것으로 조사됐다.

비자카드를 2번째로 많이 사용한 영국인들은 전년대비 25억 달러(전년 대비 11% ↑)에 불과했다. 멕시코는 20억 달러(18% ↑)를 기록하며 3위를 차지했고 브라질(19억 달러), 일본인(18억 달러) 등 순위로 톱 5가 결정됐다.  

6위는 작년보다 64% 가파르게 증가한 중국(11억 달러)이 차지했다. 한국방문객들은 비자카드로 8억2,400만 달러를 지출해 독일인(8억)을 제치고 9위에 랭크됐다.비자그룹 미국본부의 윌리엄 쉬디 대표는 “지난해 캐나다인 방문객들의 비자카드 지출이 전년의 78억 달러에 비해 18%나 늘었다”면서 “캐나다인들이 미국 관광업 경제에 적잖은 영향을 끼치고 있다”고 말했다.

캐나다인 방문객들의 비자카드 지출 순위가 1위를 차지한 것은 2008년 이후 이번이 연속 세번 째다. 캐나다 관광객들이 이처럼 미국 쇼핑에 러시를 이루고 있는 것은 캐나다달러(루니)가 수년 째 강세를 유지하고 있기 때문이다. 루니는 지난주와 금주에 미화 대비 104-105센트대를 맴돌며 지난 2007년 11월 이후 3년 반만에 최고치에 달한 상태다.

미 달러(그린백)에 대비한 루니 강세는 많은 캐나다인들이 국경을 넘어 가솔린(휘발유)에서부터 식료품, 전자제품, 운동화에 이르기까지 모든 상품을 구매하는 열풍을 조장하고 있다.   

세관원들에 의하면, 지난 성금요일(굿 프라이데이) 연휴 동안 온타리오주 남부 일대의 국경 지역에는 미국으로 빠져나가려는 캐나다인들로 장사진을 이뤘다. 

보고서는 지난해 캐나다인들이 현금인출기(ATM)와 송금, 기타 금융기관 등을 통해 17억 달러 상당의 거래를 했다고 밝혔다. 이는 작년에 비해 9% 증가한 것으로, 보석상, 서점 및 기타 소매점의 매출 규모와 비슷한 수준이다.

캐나다인 카드 소지자는 또 숙박에도 16억 달러를 지출했는데, 이는 전년대비 16% 급증한 것이다. 이밖에 식료품 구매에 3억4,300만 달러, 가솔린 구매에 4억700만 달러를 카드로 소비한 것으로 알려졌다.

비자카드 보고서에 앞서 이달 초 몬트리얼은행(BMO)가 공개한 자료에서는 휴대기기 같은 유행 상품과 서적 등이 미국보다 캐나다에서 20% 이상 비싼 것으로 나타났다.   

그러나 이같은 내용의 보고서에 대해 캐나다소비자협회(CAA)의 브루스 크랜 회장은 “미화보다 강세를 보이는 캐나다달러로 인해 더 많은 국내인들이 미국으로 쇼핑을 떠나고 있는 추세에 국내 소매업체들이 제대로 대응하지 못하고 있다고 볼 수도 있다”고 지적했다.크랜 회장은 “캐나다화는 벌써 4년 전부터 미화와 비슷한 수준을 유지하기 시작했다. 이럼에도 불구하고 같은 품목에 대해 미국보다 더 비싼 가격을 유지하는 국내업체들은 손님을 잃을 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

외국인, 밴쿠버 주택경기 ‘부양’

中 부자들 加 투자이민 열풍, 맨션 구입 러시   

외국인 수요자들이 밴쿠버 주택 경기를 강하게 부양하고 있다.

최근 밴쿠버 여행길에 오른 중국 여성 사업가인 왕 진 씨는 밴쿠버시와 태평양 북쪽 해안의 부촌에 위치한 욕실 6개 짜리 6베드룸 저택을 둘러보았다.

상하이에서 전자 수출입을 통해 부를 축적한 왕씨와 그녀의 남편 후앙 휘 씨는 중국 본토에서 부동산 투자로 사업 영역을 넓힌 후 이제 밴쿠버 주택시장에 투자금을 쏟아붓고 있다.

3년 전 왕씨 부부는 밴쿠버 서쪽에 있는 210만 달러짜리 맨션(현 시가 300만 달러)을 구입해 캐나다에 유학 와 사립학교에 다니는 딸(17)이 살도록 하고 있다. 이 커플은 캐나다로 이주할 계획은 없지만 자녀교육에 대한 강한 욕구에 이끌려 해외 부동산 투자에 발벗고 나선 것이다. 

왕씨는 이달 들어 본격적으로 밴쿠버 주택시장에 뛰어든 가운데 최근 차트웰 길(Drive)에 들어선 300만 달러짜리 집을 계약했고 같은 거리에 있는 360만 달러따리 저택을 추가 구입할 계획이다.

상하이의 여성 사업가 욜란다 천(52)과 그녀의 남편 사이먼 양도 최근 밴쿠버에 투자이민을 신청했다. ‘자녀교육과 재산권 보호, 미래에 대한 불안감’이 그가 밝힌 이민 이유이다. 이를 위해 10년 전 투자한 아파트도 이미 팔았다는 천씨는 “아직은 중국에서 사업을 하고 있어 집 사람은 계속 중국 국적을 유지키로 했다”면서 “이중국적 부부로 지내는 게 가장 현실적인 방안”이라고 말했다. TV방송국 전 임원이었던 천씨는 최근 밴쿠버 남쪽 화이트락에 있는 한 주택을 200만 달러를 주고 구입했다.

천씨는 “밴쿠버는 멋진 곳이다”면서 “여기에서 보다 건강한 삶을 유지할 수 있을 것”이라고 흡족해 했다.

광역밴쿠버(GVA) 일선 중개인들에 따르면, 왕씨 부부나 C씨 같은 중국 본토인들의 투자가 최근 활력을 잃어가고 있는 캐나다 부동산 시장을 다시 달구고 있다.

부동산 중개인들은 미국의 전미부동산협회(NAR)와 달리 주택 영역에 외국인들의 투자 데이터를 포함시키지 않고 있다. 하지만 일선 중개인들로부터 쏟아져 나오는 관찰 자료들은 중국 본토인들의 투자금(현금 위주)이 그리 많지는 않지만 특히 고급주택 시장에 활력소가 되고 있음을 시사하고 있다. 또한 앞으로 중국인들의 추가 수요는 집값 인상률이 가구 소득 증가율을 크게 앞지르고 있는 밴쿠버 주택시장에 버팀목이 될 전망이다.

밴쿠버 집값은 돈많은 중국인들의 이민 행보와 해외투자 확대로 인해 향후에도 지속적인 상승세가 예상된다.

중국 부유층이 집값 피크 논란이 일고 있는 중국 내 부동산을 처분하고 해외투자 이민에 나서고 있다. 요즘 중국인들의 해외 ‘엑소더스’ 수완은 ‘이민 투자’이다.

중국 자오상(招商)은행과 세계적 비즈니스컨설팅회사 베인&컴퍼니가 최근 발표한 ‘2011년 중국 개인자산 보고서’에 따르면, 올 들어 중국 본토에 재산이 150만 달러(이하 캐나다달러)가 넘는 고액자산가가 약 60만 명에 달한다.

이들 백만장자 가운데 투자 가능한 자산 1,000만위안(약 146만 달러) 이상을 보유한 개인 50여만명 중 60%는 부동산을 팔아 해외 투자이민 절차를 진행중이거나 마쳤다. 특히 1억위안(약 1,460만 달러) 이상을 보유한 부유층 가운데 27%는 이미 투자이민절차를 마무리지었다.

이들 부유층은 중국 당국의 부동산가격 억제조치 시행 직전부터 국내 부동산 투자 비율을 빠르게 줄이는 대신 해외 투자를 적극 늘린 것으로 드러났다. 자산 1,000만위안 이상을 보유한 개인들은 2009년 국내 부동산 투자 비중을 전체 투자의 17.6%까지 넓혔지만 올해 초엔 13.7%까지 줄인 상태이다. 또 이번 조사 대상자의 90%가 “더 이상 자국 부동산에 투자하지 않겠다’고 답했고, 절반은 ‘부동산 투자 자금을 회수할 것’이라고 말했다. 반면, 해외 투자는 크게 늘어 2008-2010년 연 평균 증가율이 100%에 달한 것으로 조사됐다.

이 자료는 지난주 베인&컴퍼니가 중국인 갑부 2,500명을 대상으로 실시한 서베이 결과에 따른 것이다.

투자이민자들이 캐나다로 들어오기 위해서는 160만 달러의 순자산을 증빙해야 하며 이 중 절반인 80만 달러(지난해 2배 인상)를 투자해야 한다. 이는 곧 중국 본토 백만장자들의 상당수가 자본상으로 캐나다 투자이민 자격이 되고 있음을 암시하는 것이다.

밴쿠버 지역은 이 같은 투자이민 프로그램으로 캐나다에 입국하는 연간 1만여 명의 이민자들로부터 환영을 받는 곳이다.  

지난해 370만 달러 맨션을 판 적이 있는 중개인 존 리치텐월드(리맥스)는 2010년 동계올림픽으로 인해 밴쿠버 지역이 해외투자자들로부터 더 높은 관심을 받고 있다고 밝혔다. 리치텐월드씨는 회사 고객 6명 중 1명은 중국인 위주의 외국인이라고 추산했다.

주택금융∙소비지출 ‘주춤’

카니 중은총재 경고 심각 수용

캐나다인들은 가구부채 증가 우려와 관련해 캐나다중앙은행(BOC) 총재가 지난해 거듭 전달한 경고 메시지를 심각하게 받아들이고 있는 것으로 나타났다.

캐나다로열은행(BBC)과 신용상담기관들이 최근 공동 발표한 보고서에 따르면, 지난해 마크 카니 중앙은행 총재의 잇단 발언과 함께 세 차례의 모기지 대출 규정 강화 조치가 발표되면서 소비자 대출 증가 속도가 눈에 띄게 약화되고 있다. 이 결과는 다음달 중앙은행이 발표할 금년 2/4분기 실적 보고서에서 뚜렷하게 드러날 것으로 보인다.

또한 통장에 잔고가 바닥난 소비자들은 올 하반기부터 불가피할 것으로 보이는 금리 인상에 대응 노력을 하고 있다는 보고서의 내용이다. 또 엄격해진 모기지 대출 규정은 자신들의 구매력보다 더 많은 금액을 융자하려는 예비 수요자들의 욕구를 꺾고 있다.

카니 총재는 지난해 상당수의 채무자들이 직장을 잃거나 또는 예기치 못한 큰 비용이 발생할 경우 적지 않은 경제적 고통에 시딜릴 수 있다고 주장하면서 경고 수위를 조금씩 높여 나갔다.

카니 총재의 경고성 발언이 이어질 당시 모기지를 포함한 가구 평균 빚은 가처분소득의 146%에 해당하는 기록적인 수준에 달했다.

부채 증가 둔화의 초기 조짐은 특히 에너지 가격 급등에 따른 소비자들의 소비 심리 저하와 초장기 모기지 폐지 및 담보부 신용한도대출(마이너스 통장)로 인한 융자 욕구 감소 등 두 가지 양상으로 나타나고 있다.

RBC 국내 영업 담당의 데이빗 맥케이 사장은 “소비자 지출의 증가 속도가 주목할 정도로 약화되고 있다”면서 “국내 뱅킹은 지난 4-5년간 두 자릿 수 성장폭을 보여 온 영역”이라고 말했다.

주택 담보 부채를 제외한 순자산을 한도껏 이용할 것이며 더 이상 차입자본을 원하지 않는다는 캐나다인들의 말처럼 이제 대출 증가세가 한풀 꺾이고 있다는 맥케이 사장의 말이다.

지난 1월 짐 플레허티 연방 재무장관은 최대 상각기간이 35년인 초장기 모기지를 정부가 더 이상 허용하지 않겠으며 캐나다모기지주택공사(CMHC)에서 보험보증하는 30년까지만을 용인하겠다고 발표한 바 있다.

또 주택을 담보로 기존에는 주택 가치의 최대 90%까지 융자할 수 있었으나 정부의 규정 변경에 따라 지난 3월18일부터는 그 비율이 85%로 줄어들게 됐다. 주택을 담보로 돈을 빌릴 경우 보험은 적용되지 않는다. 아울러 CMHC를 통한 정부의 신용한도대출 보험보증도 폐지됐다.

당시 플래허티 장관은 “이 같은 규정 변경이 가계의 재정 상황을 개선시키기 위한 것”이라며 “새 규정은 주민들이 책임있게 돈을 빌리고 보유 주택의 순자산을 늘릴 것으로 보인다”고 피력한 바 있다.

또한 현재 이자율이 사상 최저 수준에 머물고 있으나 언젠가는 오르게 돼 있으며, 주택 구입 때처럼 많은 부채를 지게 될 경우 금리 상승 가능성을 항상 염두에 둬야 할 것이라고 강조했다.

지난달 18일부터 시행에 들어간 새 조치에 대해 맥케이 사장은 ‘도의적 (양심에 호소하는) 권고’이며 사실상 기대했던 충격요법이 될 수 있다고 풀이했다.

은행들이 최근 몇 년간 목격해 온 대출 증가의 상당분은 주택 순자산을 담보로 레노베이션 또는 여행 부문에 쉽게 융자를 허용하는 주택담보대출(HELOC)이 위험수위에 달할 정도로 늘어난데 따른 결과다.

그러나 이 같은 융자 수단이 더욱 기승을 부리자 급기야 정부가 급증하는 신용카드빚과 함께 경제에 미칠 악영향을 우려하며 급한 불 꺼기에 나선 것이다.

심지어 정부 보증없이도 HELOC이 신용고객들 사이에 인기를 유지하고 있지만 신용한도대출과 새로 적용되는 모기지에 대한 소비자들의 수요가 현저히 둔화되는 추세다.

다른 여러 국가들에 비해 캐나다 경제의 하강 기간이 짧고 파장이 적을 것으로 예상되지만 늘어나는 부채는 향후 경제, 특히 주택가격 영역에 타격을 입힐 수 있기 때문에 소비자 부채 증가 문제는 시급히 다뤄야 할 이슈가 되고 있다.

맥케이 사장은 “캐나다 경제의 또다른 하강 국면이 집값 조정과 함께 장기화될 가능성을 배제할 수 없는 현실이라고 밝혔다. 

이달 들어 국제통화기금(IMF)도 올해 캐나다 경제 성장률을 상향 조정하면서도 주택∙소비자 부채가 경제회복을 가로막는 걸림돌이 되고 있다고 지적했다.

컨설리데이티트 카운셀링 서비시스 오브 캐나다의 제프리 슈워츠 전무이사는 “신용상담을 받으로 오는 소비자들이 늘고 있다”면서 “앞으로 금리 상승과 가솔린∙식품 갸격 급등으로 이 같은 상담건은 더욱 불어날 전망”이라고 말했다.

중개인 스트레스 ‘만만치 않다’

주택시장 위기 체험 등 다양한 고충

더블딥 (경기 재침체) 우려와 주택시장 퇴보에 따라 많은 사람들이 모기지 금융 면에서 상당히 긴장하고 있지만 부동산 중개인은 이와 별도로 업무와 관련된 스트레스를 받고 있다는 자료가 공개돼 눈길을 끌고 있다.

26일 구인 리스팅 웹사이트 ‘커리어캐스트(CareerCast)’가 발표한 자료에 따르면, 부동산 중개인들이 업무적인 스트레스를 적지 않게 받고 있다. 부동산 중개인은 커리어캐스트가 캐나다∙미국의 구인공고 데이터베이스를 근거로 분석한 ‘톱 10 스트레스 직종’에서 10위를 타지했다.

커리어캐스트 관계자는 “이 같은 결과는 새삼 놀랄 것이 없다”면서 “양국의 부동산 중개인들은 주택시장 위기를 일선에서 체험할 뿐만 아니라 빈집이 늘어나는 동네 목격과 대출 자격이 되지 않는 고객 접촉 등 여러 어려움을 겪고 있다”고 말했다. 

아울러 결국 소득과 직결되는 중개수수료(커미션)가 주택시장의 긍정적인 측면에 의해 좌우되고, 현 주택 매기에 신경을 쏟아야 하는 등의 문제도 중개인들의 스트레스를 부추기는 요인이 되고 있다는 것이다. 

또 중개인들은 주말에도 고객이 있으면 업무에 나서야 하며, 주당 근무시간이 일정치 않아 개인 일을 제때 보지 못하고 있다고 고충을 호소하고 있다.

이 사이트를 이용하는 많은 커멘터들은 서로 자기 직업이 스트레스를 많이 받는 직업이라고 투덜대고 있지만 부동산 중개인들의 입장이 돼 보면 그런 불만은 애교(?)에 불과할 것이라는 커리어캐스트 관계자의 말이다.    

전국의 주택 재고 규모가 급증하는 추세를 목격하고 있는 중개인들이 이미지 관리 차원에서 억지라도 웃는 얼굴을 해야 하는 현실은 그 누구도 이해할 수 없을 것이다.

부동산 중개인들의 스트레스 정도는 사실 각각 방송 시간에 쫓기는 뉴스캐스터(5위)와 멋진 작품을 내놓기 위해 온 신경을 쏟아야 하는 건축가(6위)에 비견할 수 있다고 해도 과언이 아니다.

모기지 2012년 까지 상승세

5년만기 6.55%까지...달러 가치 . 물가상승에 인플레이션 압박 커

주택시장 장밋빛 전망이 잇따라 발표되고 있다. 소비자들의 관심이 한층 모기지 이자율에 쏠리는 이유다. 이 가운데 BC부동산협회(BCREA)가 2011-2012년 모기지 이자율 지속적 상승 전망을 내놓았다. 부동산 매매 희망자들에겐 현재 저금리 현장에 안주하지 않고 1, 2년 앞을 내다보는 전략 수립이 필요한 때다. 이자율 상승은 캐나다 달러 가치 변화, 세계 경제성장 등 거시적 변수 외 일상 생활 물가 변화와도 밀접하게 관련, 일반 소비자들도 생활 속에서 쉽게 감지할 수 있다.

▲모기지 이자율 전망
1년짜리 이자율은 올 1/4분기 3.45에서 연말 4/4분기 4.35로 0.9포인트 상승한다. 2012년에도 1/4분기 4.65에서 4/4분기 5.40으로 상승세는 이어질 전망이다.
5년짜리도 마찬가지. 올 1/4분기 5.35에서 4/4분기 5.90으로 상승하는 데 이어 내년에도 1/4분기 6.00에서 6.55로 점진적 상승 곡선을 그린다.
특히 1년짜리의 경우 이미 지난 2월 중순을 기점 3.50을 기록, 전체 분기별 평균치를 웃돌았다. 5년 고정 이자율도 같은 시점 5.44를 찍어 1/4분기 전체 평균을 넘어서기도 했다. 예상 보다 빠른 모기지 이자율 상승세도 점쳐진다. 


▲변수
-물가 인상:  인플레이션을 잡기 위한 정부의 대응책이 변수다. 물가 상승 압박이 이자율 상승세를 부추길 수 있기 때문. 캐나다 통계청은 3월 기준 인플레이션 비율이 전년대비 3.3%로 1.1%포인트 뛰었다고 최근 밝혔다. 이 수치는 경기 침체기 직전인 지난 2008년 9월 이후 가장 큰 상승폭. 특히 캐나다 중앙은행이 지난 4월 12일 이자율을 1%대로 결정할 때도 예상 인플레이션 비율은 3%를 찍은 후 점차 상승세가 수그러들 것으로 내다봤다. 하지만 한 주도 지나지 않아 최근 발표된 통계청의 수치는 이미 3%를 상회한 것. 예를 들어 개솔린 가격도 전년대비 18.9% 올랐다. 연료용 오일 가격은 31.3%, 전기세도 4.3% 올라 전체 교통비 6.6% 인상으로 이어졌다. 소비자들도 이미 주요 8개 상품 지수인 밀 커피 설탕 옥수수 육류 채소류 등 음식류의 가격 상승세를 실감하고 있다. 

-정부 채권 이익배당: BC부동산협회는 현재 모기지 이자율을 ‘역사적인 표준(Historically Normal Levels)’ 상태로 판단하고 있다. 향후 분기별 이자율 변화도 안정기조다. 따라서 캐나다 정부 채권 이익배당이 1, 2년 후 모기지 이자율에 큰 영향을 준다는 분석.
정부 채권 배당은 최근 수 개월간 매우 높아졌지만 세계 경제적 여건으로 하락 압력을 받아왔다. 하지만 세계 경제 성장과 오일 가격의 안정세로 결국 이익 배당은 점차적으로 높아질 전망이다. 즉 모기지 이자율 상승세로 이어진다는 분석이다.

-GDP 변수: 인접 미국 경제의 예상되는 성장세도 캐나다 GDP에 변수로 작용할 전망이다.   BC부동산협회는 이미 2011년 캐나다 실질 국내 총생산(real GDP)을 2.1%에서 2.8%로 상향 전망했다. 오는 2012년에는 2.7%도 내다봤다. 이집트 리비아 등 중동지역의 불안 요인에 따라 오일 수출국가인 캐나다 경제에 긍정적 영향을 주기 때문. 특히 캐나다 달러는 수 년 동안 오일 가격에 연동, 국제 오일 가격이 상승에 캐나다 달러 가치도 오른다는 것. 

▲중앙은행의 대응
캐나다 중앙은행은 지난 12일 이자율을 1.25%로 인상했다. 벌써 5회 연속 상승세다. 더군다나 오는 2012년 중반에는 인플레이션 압박으로 2%대 수준에 이를 것이라는 전망이 나오고 있다. 연말까지 전망치는 1.75~2.00%다. 따라서 오는 5월 31일 예정된 결정에 귀추가 주목된다.
이자율 인상은 소비패턴과도 관련이 있다. 캐나다 중앙은행은 세금 환급 이후 소비자들의 지출이 단기간엔 예상보다 줄어들 것으로 내다봤다. 하지만 주택 가격 상승, 주식시장의 반등, 상품 수출 가격의 상승세와 캐나다 달러 강세에 다른 수입품 가치 감소로 지출폭은 점차 확대될 전망이다. 따라서 또 다른 경제 부흥 정책이 시행되기엔 이르지만 점진적으로 인플레이션에 맞선 이자율 상승을 피하기 어려울 전망이다. 

밴쿠버, B.C.주 집값 상승 ‘견인’

부동산 수요 강세 이유∙∙∙빅토리아는 약세   

활력을 보이고 있는 밴쿠버 경제와 부동산 시장이 B.C.주의 집값 상승에 드라이브를 걸고 있는 것으로 나타났다.

20일 B.C.부동산협회에 따르면, 3월 B.C주의 주택 평균 가격은 59만4157달러로 작년 같은 기간에 비해 15% 인상됐다.

그러나 메트로 밴쿠버 지역의 두 자릿 수 집값 인상은 B.C.주 여타 지역의 가격 보합세 또는 하락으로 인해 두드러지지 않고 있다. 역설적으로는, B.C.주의 이 같은 평균 상승폭이 완전히 메트로 밴쿠버의 가격 급등 때문이라고 해도 과언이 아니다.

카메론 뮤어 BCREA 수석 이코노미스트는 “밴쿠버 경제가 B.C.주 여타 지역을 훨씬 앞지츠고 있다”면서 “광역밴쿠버(GVA)는 이민자 유입의 보고(寶庫)로, 해외 출신자 중 상당수가 막대한 자산을 가진 투자층”이라고 밝혔다.

지난달 광역밴쿠버의 평균 집값은 전년동기 대비 13.4% 오른 78만6,311달러를, 프레이저밸리는 15.5% 상승한 52만6,828달러를 기록했다.

GVA는 집값 뿐만 아니라 거래 규모(9,131채)에서도 3월 한달 간 비약적인 연간 신장세(19%)를 나타냈다. 또한 거래총액(72억 달러) 39.4% 급증했다.

반면, 빅토리아는 주택 가격이 1년 새 5.3% 떨어졌고 매매실적(1,398채) 및 거래총액(6억8,700만 달러)은 각각 18.1%, 20.3% 급락했다. 밴쿠버 아일랜드의 여타 지역도 거래규모(1,409채), 거래총액(4억4,800만 달러)에서 각각 12.2%, 13.7% 곤두박질했으며, 평균 매매가(31만8,199달러) 또한 소폭 하락했다. 오카나간 북중부 및 슈스왑 일대의 오카나간 메인라인의 경우도 집값이 평균 2.3% 하락했다.

소비자 수요 강세가 2004년 이래 가장 활력적인 3월이 되도록 광역밴쿠버 시장에 드라이브를 걸었고 프레이저밸리 시장 역시 지난 4년 내 최고 강세를 나타냈다는 뮤어 이코노미스트의 말이다.

이와는 반대로, B.C.주 시장의 나머지 지역은 3월 한달 동안 가격, 거래규모, 거래총액 등 여러 측면에서 부진함을 드러냈다.

빅토리아부동산협회(VREB)의 캐롤 크랩 회장은 “올 초의 더딘 출발이 작년 초와 비교해 볼 때 악화된 상황을 초래했다”면서 “작년의 경우 첫 석달 간 좋은 상황을 나타냈음에도 불구하고 갈수록 매기가 약해지며 한해 전체적으로 수급 간 균형을 이루는 판국이 됐지만, 반대로 올해는 출발은 부진하나 점차 좋아지는 시황을 보일 것”이라고 내다봤다.

밴쿠버 시장 ‘경기하강’ 압력

TD 이코노믹스 “수년 내 안정될 듯”

밴쿠버 부동산 시장이 경기 하강압력에 직면했다는 보고서가 나왔다.

TD 이코노믹스가 최근 발표한 보고서에 따르면, 한동안 뜨거운 수요 열기를 뿜어낸 밴쿠버 부동산 시장은 향후 몇 년 안에 완전히 안정적인 모습을 보일 것으로 전망됐다.

꾸준히 나아지고 있는 경제는 두드러진 소득과 직업 배치가 있는 정규 시장을 유도하겠지만 금리 인상세가 집값 상승력을 한풀 꺾을 것으로 예상된다는 보고서의 내용이다.

그렇지만 금리는 주택시장에 위기가 발생하지 않는 한 한 순간에 껑충 뛰어오르지는 않을 것으로 보인다. 

모기지 규정 강화 조치는 신규 및 기존 구매자들에게 관련법이 본격적인 효력을 발휘하기 전에 사전 구입을 일부 이끌어내겠지만 전반적인 매기 둔화와 집값 안정화로 인해 주택시장의 연착륙이 불가피하다는 것이다.

밴쿠버 부동산 시장은 그동안 비싼 집값이 문제가 돼왔다. 하지만 앞으로는 경기 하락 압력이 집값 상승세에 재갈을 물리며 주택시장의 안정성을 초래할 것으로 점쳐지고 있다.

하지만 밴쿠버 주택시장은 어떤 변화 속에서도 살아남겠고 수요자들은 출몰을 거듭할 것으로 보인다.

캐나다인들은 투자 가망성이 높은 자기 집을 파는 데만 관심을 쏟아왔지만 이제는 경기 냉각 후의 신속한 경제회복에 초점을 맞춰야 한다는 보고서의 지적이다.

금리는 수요 측면에서 인상될 전망이이서, 이자율이 오를 이 시기가 가격이 떨어진 주택들을 구입하는 데 가장 알맞은 때가 될 것으로 간주된다.

요즘 같은 부동산 경기 하강기에는 고급주택 시장이 진통을 겪는다. 대부분의 매도자들이 주택 처분을 통해 모기지 정리에 나서지만 살 사람이 전무하다시피한 현실이기 때문이다.

또 주택 경기가 약화될 때는 시골지역의 집은 잘 팔리겠지만 도시권 부동산은 가격을 내려야 수요자가 생기는 문제가 있다.

최근 전국 경제는 나아지고 있는데도 불구하고 대부분의 국민들이 충분하다고 느낄만큼 빠르게 개선되고 있지는 않다. 전국 수준의 부동산 시장은 저조한 매매실적을 보이고 있지만 여전히 대부분의 수요자들은 집값이 더 떨어지기를 바라고 있는 실정이다.

기준금리 ‘조기인상’ 유력시

휘발유∙식품 가격 급등, 한달 새 CPI 1.1% ↑

휘발유 및 식품가격 급등으로 인해 소비자물가가 가파르게 상승하고 있는데 따라 당초 7월 이후로 예상됐던 중앙은행의 기준금리 인상시기가 앞당겨질 것이라는 관측이 나오고 있다.

19일 연방통계청에 따르면, 지난 3월 캐나다의 인플레율은 식료품비와 가솔린(휘발유) 가격 급등으로 인해 작년 같은 기간에 비해 가파른 상승곡선(+3.3%)을 그었다. 이에 따라 소비자들이 조만간 금리 인상을 보게 될 것이라는 전망이 빠르게 높아졌다.

캐나다의 연간 인플레율(소비자물가지수∙CPI)은 세계적인 추세에 역행하며, 글로벌 경제침체 직전인 지난 2008년 9월 이래 30개월만에 가장 큰 상승폭을 기록했다. 올 3월은 CPI가 전달에 비해서도 1.1%나 올라 1991년 1월 이후 월간상슨률로는 최대치를 기록했다. 

계절적 가격변동이 심한 식품·에너지를 제외한 핵심물가상승률(core inflation)도 전달의 0.9%에서 1.7%로 거의 갑절 가까이 늘어났다. 중앙은행은 경기 과열을 막기 위해 핵심인플레율이 2%를 넘어설 경우 금리인상 등의 조치를 취하는 것이 보통이다. 

물가는 거의 모든 부문에 걸쳐 가파르게 올랐다. 3월 휘발유 가격은 직전월인 2월의 연간 상승폭(15.7%)보다 높은 연 18.9% 급등했으며, 난방유는 31.3%, 전기료는 4.2% 인상됐다. 식품가격도 3.7%나 올라 2009년 8월 이후 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 이밖에 여행∙의류∙신차∙자동차보험∙탁아서비스·담배 가격 등도 대부분 올랐다.

통계청 관계자는 20일 “주요 물가조사 대상에 포함되는 8개 항목 모두가 3월 중 가격이 크게 올랐다”면서 “또한 대부분의 품목들도 2월과 전년동월에 비해 오른 편”이라고 밝혔다.

한파와 폭풍, 기타 여러 악천후가 밀∙커피∙설탕∙옥수수 등 국제 곡물시장에 타격을 입혀 밀가루에서부터 빵, 육류, 채소류에 이르기까지 많은 영역에서 가격이 크게 올랐다는 이 관계자의 설명이다.

천정부지로 치솟는 휘발유 가격은 차량 운행비 부담을 가중시킬 뿐만 아니라 식료품의 시장 운송비도 높이고 있다.

애이버리 쉔필드 CIBC월드마켓츠 수석 이코노미스트는 “물가 급등으로 인해 중앙은행이 달아오른 상태다”면서 “CPI가 중앙은행의 물가관리 목표 범위(2%)를 넘으선 것은 원자재 가격이 치솟았던 2008년 말 이래 이번이 처음”이라고 말했다.

같은 은행의 이마누엘 에네나호르 경제연구원도 “물가상승률이 예상을 크게 뛰어넘은 데다 핵심인플레율도 관리목표치에 가까워진 만큼 중은이 늦어도 7월부터 금리를 인상할 가능성이 커졌다”고 밝혔다. 당초 많은 이코노미스트들은 일반물가상승률을 2.8%, 핵심상승률을 1.2% 정도로 예상했었다.

중앙은행의 물가관리 목표치는 인플레율을 1-3% 범위 내에 묶어두면서 가능한 한 2%에 근접토록 유도하는 것이다. 

더글라스 포터 BMO네스빗번스 이코노미스트는 “물가가 한달 새 1.1%나 오른 것은 1991년 연방물품용역세(GST)가 도입된 후 처음이다”면서 “거의 모든 상품 가격이 올랐다는 점을 감안할 때 중앙은행이 기준금리를 조만간 올릴 수 밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

이와 함께 최근 발표된 설문조사 결과에서도 국내 프라이머리 딜러 12명 중 8명이 오는 7월 중앙은행의 기준금리 인상이 유력시된다는 견해를 내놓은 바 있다. 이들은 올해 말 기준금리 범위가 현재(1%)보다 0.5-1.25%포인트 높은 1.5-2.25%에 머무를 것으로 보고 있다.  

앞서 중은은 지난 13일 발표한 분기별 경제전망을 통해 캐나다달러(루니) 강세가 수출업계에 끼칠 장기적 영향을 고려하지 않을 수 없지만 이 때문에 기준금리를 사상최저에 가까운 수준으로 계속 유지하지는 않을 것임을 시사한 바 있다.

전국 부동산 시장 ‘이상무’

1/4분기 기존∙신축주택 수요 ↑, 가격도 상승      

주거용 부동산 시장은 전국에 걸쳐 꾸준히 수요자들을 끌어들이고 있는 것으로 나타났다.

19일 캐나다부동산협회(CREA)에 따르면, 캐나다 주택시장은 몇 가지 예외적인 면을 제외하고 지속적으로 활기를 띠고 있다.

협회는 올 1/4분기에 계절적인 변동요인을 감안한 기존주택 매매 실적이 직전분기인 작년 4/4분기에 비해 4.5% 증가했다고 이날 밝혔다. 더욱이 올해 첫 3개월간의 거래 규모는 지난해 어느 분기보다 크다는 협회 측의 설명이다.

전국 기존주택의 수요 확대는 밴쿠버∙토론토 시장의 강세에 힘입은 바 크다. 광역밴쿠버(GVA)의 경우 3월 중 기존주택이 4,080채 거래되면서 전월대비 31.7%, 전년동월 대비 30.1% 각각 큰폭 증가했다. 이는 3월 중순부터 시행된 모기지 대출 규정 강화를 앞두고 그 데드라인을 피해 서둘러 집 장만에 나선 수요자들이 러시를 이룬 이유다. 특히 콘도는 모기지 규정 개정과 관련, 밴쿠버∙토론토 일원에서 수요가 절정에 달했다. 앞서 1월과 2월에도 신규 리스팅 매물들이 불티나게 거래된 것으로 알려졌다.

그러나 앞으로 당분간은 모기지 대출 규정 강화 여파보다는 적어도 6월 중순까지 낮은 수준에 머물 주택융자 금리가 기존주택 수요를 떠받치며 시장 균형에 일조할 것이라는 그레고리 클럼프 CREA 수석 이코노미스트의 시각이다.  

1/4분기 대도시 기존주택 시장은 수요에 비해 공급이 달리는 타이트한 양상을 보였다. 왕성한 매기에 비해 신규 리스팅이 양적 부족 현상을 빚은 것이다.

게리 모어스 CREA 회장은 “전국에 걸쳐 상당수의 지역 시장이 수급 간에 균형을 유지하고 있지만 일부 대도시 시장은 그렇지 않다”면서 “밴쿠버나 토론토 같은 시장은 이민자들이 몰리면서 주택 공급이 과부족 상태에 있다”고 말했다.  

올 1/4분기의 마지막 달인 3월에 기존주택의 전국 평균 매매가는 37만1,286달러로 전년동월(34만1,081달러) 대비 8.9% 오른 것으로 조사됐다. 전월대비 상승폭은 0.7%이다.

하지만 밴쿠버 지역의 비싼 집값이 이 같은 상승폭을 다소 왜곡한 상태다. 시장 조사 대상에서 B.C.주의 밴쿠버와 리치먼드를 제외한다면 기존주택이 전국 평균 가격 변동률은 그 절반 가량인 +4.3%에 그치고 있다. 이는 밴쿠버 시장이 전국의 여느 도시들보다 상당히 차별적인 모습을 띠고 있다는 반증이다.  

클럼프 이코노미스트는 “리치먼드와 밴쿠버 웨스트 지역에서 수백만 달러짜리 저택들이 대거 거래되면서 GVA 뿐만 아니라 전국 평균 집값을 끌어올렸다”고 말했다.

도시별 가격 비교에 관한 통계는 기사 끝 부분의 도표에 자세히 소개되고 있다. CREA의 웹사이트 버전 보고서는 집값 면에서 벤치마크로 채택된 토론토에 대비한 전국 각 지역의 가격을 보여주는 차트를 포함한다.

3월 기존주택 가격은 밴쿠버가 여전히 수위를 유지하면서 2위를 차지한 빅토리아 시티에 비해 59%, 전국 최대 도시인 토론토보다 72% 높은 것으로 집계됐다. 노바스코샤 주도(州都)인 핼리팩스의 주택 재판매가는 밴쿠버의 1/3에 불과하며, 뉴브런스윅 주도 프레더릭턴과 같은 주의 세인트 존은 밴쿠버 집값 대비 1/5에 머물고 있다.

알버타주에서 집값 상에서 경합을 벌이고 있는 양대 도시 중 캘거리는 주도인 에드먼튼에 비해 3월 한달 간 평균 22% 높은 선에서 거래됐다.

도시 지역의 신축주택 시장도 활력을 잃지 않고 있다. 얼마 전 발표된 캐나다모기지주택공사(CMHC) 자료에 의하면, 지난해 대도시 시장은 각 주에서 차지하는 주택 착공 비중이 월등했다.

예컨대, 에드먼튼(37%)과 캘거리(34%)는 합산 71%로 알버타 주 전역 착공 규모의 2/3를 넘어섰다. 또 밴쿠버와 빅토리아는 새집 신축 비율이 각각 58%와 8%로 B.C주의 2/3를 차지했다. 토론토(48%)와 오타와(15%)는 온타리오주의 2/3에 근접했으며, 몬트리얼과 퀘벡시티도 각각 43% 및 13%를 기록하며 퀘벡주 전체의 56%를 점유했다. 한 도시만으로 주 전역의 절반을 넘은 위니펙(55%)도 주목 대상이 됐다.

인구상으로 6대 도시인 토론토∙몬트리얼∙밴쿠버∙오타와∙캘거리∙에드먼튼은 지난해 전국 주택 착공실적의 약 절반(49.9%)을, 인구통계상으로 본 33개 메트로 도시권(CMA)은 73%를 차지한 것으로 파악됐다.   

흔히 주택 착공과 노동시장 간에는 비례성의 법칙이 적용된다. 지난해 주택 건설 강세는 살 집이 필요한 근로자들을 끌어들이고 있는 활력적인 지역 경제를 시사하고 있다.

올 2월 신축주택 가격은 지난해 이맘 때보다 2.1% 올랐지만 기존주택에 비해서는 연간 상승폭이 크게 뒤떨어진 것으로 분석됐다.

주택 통계치를 어떤 시각에서 보든지 간에 캐나다 시장은 남쪽으로 국경을 맞대고 있는 미국보다는 현저히 나은 편이다. 미국에서는 기존주택들이 글로벌 경제침체 이전보다 1/3 가량 낮은 가격에서 거래되고 있다.

가구부채 증가 우려 ‘심화’

모기지 금리 인상, 집값 하락 전망

늘어나는 가구 부채가 주택시장에 주요 우려 사안이 되고 있다.

캐나다 주택 가격은 가구 예산이 늘어난 결과로 지탱할 수 없는 수준까지 치솟고 있다고 한 이코노미스트가 19일 밝혔다.

국내외적으로 많이 알려진 이 이코노미스트는 부채 수준이 크게 높아진 데 따라 앞으로 3년 내에 캐나다 집값이 상당폭 떨어질 것으로 내다봤다.

그 동안 국내 집값은 저금리 기조가 캐나다인들의 주택 구매심리를 부추기면서 수요가 대폭 확대된 이유로 꾸준한 상승세를 이어 왔다. 아울러 중국 투자자들이 자국 경제 안정에 힘입어 해외 부동산 투자에 눈길을 돌리면서 캐나다 주택 수요를 늘리는데 일조했다.

많은 이코노미스트들은 집값 상승이 좋다고 호들갑이지만 일각에서는 주택 수요 증가 및 가격 상승 이면에 심화되고 있는 가구부채 증가를 우려하고 있다.

경제전문지 인터내셔널 비즈니스 타임즈는 경제조사기관인 캐피털 이코노믹스의 데이빗 마다니 이코노미스트의 말을 인용, 캐나다 주택 가격이 향후 3년 내에 25% 가량 급락할 수 있다는 기사를 보도했다.

이는 주택 가격이 근로자 가처분소득의 장기 평균 상회치인 3.5배보다 크게 높은 5.5배까지 치솟은 문제와 무관치 않다는 것이다.  

비록 전국 집값이 떨어질 전망이지만 이웃국인 미국과 같은 심각한 폭락 양상은 빚지 않을 것이라는 이코노미스트들의 시각이다. 캐나다는 보다 튼튼한 노동시장과 더불어 강세를 띠고 있는 경제, 엄격해진 모기지 대출 기준 등이 부동산 가격 붕괴를 막아주는 방패막이로 작용하고 있기 때문이라는 것이다.

실제로, 캐나다의 올 1/4분기 GDP 성장률은 4.2%에 달했고 앞서 분기에도 3.3%를 기록하며 G7 국가들을 주도했을 정도다. 실업률 또한 글로벌 경제침체 이전 수준으로 낮아졌다.

정책금리인 캐나다중앙은행(BOC)의 기준금리는 현재 1%로 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다.

하지만 이코노미스트들은 올 하반기부터 금리가 오를 경우 고부채 수위에 있는 캐나다인들이 모기지 상환에 적잖은 어려움을 겪을 것으로 우려하고 있다. 최근의 한 설문조사 결과, 국민 18%가 금리 인상에 따라 월납부액이 늘어날 경우 모기지 상환에 고충이 뒤따를 것이라고 밝힌 견해가 이 같은 전망을 뒷받침하고 있다.

‘레드 텐트’ 캠페인 돌입

염가주택 공급, 홈리스 문제 해결 촉구

“레드텐트(red tents)와 주택 문제의 상관성은?”

밴쿠버와 토론토 시내를 걸어가다 보면 대로변 한가운데에서, 혹은 지하철역 입구에서 구걸을 하는 사람들을 수시로 마주치게 된다. 이들은 대부분 집이 없이 여기저기 떠돌며 겨우겨우 생계를 유지하고 있다. 이들에게 있어 숙박문제는 해결하기 여간 어려운 게 아니다.
최근 UN 주거권 특별보고관이 발표한 자료에 따르면, 지난 2008년 기준으로 캐나다에서 일정한 주거가 없는 자들의 수가 10만 명에 달하고 이들 중 6%에 해당하는 6,000여 명이 노숙자(홈리스)이다.

비슷한 시기에 경제협력개발기구(OECD)가 공개한 보고서에서도 캐나다 중산층 소득의 절반에도 못 미치는 빈곤층이 1990년대 중반부터 빠르게 늘어 현재 전 인구의 12%를 차지하고 있는 것으로 드러났다.

편모∙편부 가정의 증가와 빈부 격차 심화, 실업수당(고용보험∙E.I.) 및 가족수당 등 프로그램의 효과 저하 등 문제가 갈수록 커지고 있는 실상이다.

국내 가구의 25% 가량은 ‘핵심적인 주거문제’(core housing need)를 겪고 있는 영역에 속해 있다. 이는 지불능력(affordability) 기준으로 주거비(임대료 등) 지출이 가구총소득의 30%를 넘는 경우이다.

또한 가구의 크기나 구성을 감안할 때 주택규모가 적정주거기준(suitability)에 미달하는 점도 핵심적인 주거문제에 해당한다.  그 기준은 부부, 18세 이상의 자녀 및 성별이 다른 18세 이하의 자녀는 별개의 방을 사용해야 하고, 5세 이상인 자녀는 별개의 침대를 사용해야 한다는 것이다.

아울러 주택에는 온수 목욕시설 등 적정설비(adequacy)를 반드시 갖춰야 하는 요건으로, 이 같은 시설이 없거나 대대적인 개수가 필요한 경우도 주거문제가 있는 것으로 본다.

이러한 주거 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 주거안정 취약으로 자칫 길거리로 나앉게 될 잠재성을 안고 있다.  

이 같은 주거취약층은 식품이나 의류, 약품 등을 구입할 돈이 거의 없는 형편이다. UN 보고서에서는 지난 2001-06년 캐나다의 주거 비용은 18.5% 오른 반면, 근로빈곤계층의 20% 가량은 소득이 3.1% 감소했다. 그 결과 많은 영세민들이 적정한 주거 유지를 위한 소득 확보에 애를 먹고 있다는 것이다.

캐나다가 대부분의 선진국과 달리 이 같은 주거문제를 안고 있는 것은 국가 차원의 주거 전략 없이 대부분의 책임성을 주정부에 떠넘기고 있는 이유에서다. 비록 연방∙주정부가 다양한 주거 프로그램을 시행해 오고 있지만 저소득층의 늘어나는 주거 수요에는 턱없이 못 미치고 있다.

이와 관련, 지난 19일부터 밴쿠버를 비롯한 일부 도시에서는 캐나다와 전 세계의 홈리스 및 염가주택 공급 위기에 대해 경각심을 일깨우기 위한 ‘레드 텐트’ 캠페인이 열리고 있다.  

레드 텐트는 홈리스 문제 종식을 위해 20년 전 캐나다 인권단체 피벗법학회(Pivot Legal Society) 주도로 창립된 세계적인 기구로서 매년 일정 기간에 걸쳐 캠페인을 벌인다. 현재 국내외에서 카네기 커뮤니티 액션 프로젝트(CCAP), 파워오브우먼그룹(PWG), 프랭크 폴 소사이어티(FPS), 시티와이드 하우징 콜리션(CHC), 메가폰 등 23개 시민단체가 동참 중이다.

수백 명의 레드 텐트 거주자들은 향후 6개월간 연방 의사당에서 인권기념비까지 이동하면서 연방 각료들에게 ▲전적인 자금지원의 국가 주거전략 채택 지지 ▲저소득가구의 지속적인 이용을 위한 사회주택 존속 지원 ▲연방정부의 장기적인 사회주택 투자 등 주거문제 책임에 관한 세 가지 질문의 답변을 듣게 된다.

고조되고 있는 주택 위기 측면에서 레드 텐트 캠페인은 캐나다 사회의 홈리스, 부적절한 쉘터 문제에 대해 우려의 목소리를 높이고 있다.

밴쿠버에 기반을 둔 피벗 법학회의 주요 프로젝트로 시작된 레드 텐트는 이제 염가주택 업무를 취급하는 전국 캠페인은 물론 홈리스 문제 종식을 위한 국가전략 마련, 정부 활동 촉구, 워크숍 및 세미나 등 다양한 사업을 펼치고 있다.

아울러 내달 2일 실시될 연방총선을 앞두고 주거문제를 인권 치원으로 이슈화하기 위한 시위와 기자회견을 밴쿠버∙위니펙∙오타와∙몬트리얼∙리무스키 등 도시에서 가질 예정이다.

19일 열린 ‘레드 텐트 행동의 날’ 캠페인은 캐나다 주거문제 해결에 비록 작은 역할을 하고 있지만 저소득 국민들의 삶에 윤활유가 될 매개체가 될 것으로 기대된다. 

2011년 집 값 완만한 상승세

밴쿠버 전국 평균 3배 '고공비행'  ... 안정 기조속 한 자릿수 전망

“주택 가격이 올해 완만한 상승세를 보일 전망이다.”

2011년 부동산 시장을 조망하는 새로운 조사 결과가 나왔다. 최근 집 값이 가파른 상승곡선을 그려 ‘반짝 성장’ 우려가 큰 가운데 나온 결과여서 더욱 주목된다. 또 밴쿠버를 포함한 캐나다 전역이 주요 조사대상. 따라서 현재 주택 매매를 검토하는 소비자에게 필요한 지표가 될 전망이다.
부동산 중개업체 로열 르페이지는 2011년 캐나다 주택시장이 ‘안정화 기조 속 집 값 상승’ 전망을 최근 내놓았다. 특히 밴쿠버는 가장 비싼 하우징 마켓을 형성했다. 고용시장이 미지근한 상태지만 상승 기조는 계속된다는 분석이다.
밴쿠버는 전반적 경기침체와 부동산 시장 혼돈 속에서도 지난 1년간 집 값이 10% 가량 올랐다. 결과적으로 2층 규모 주택 가격이 110만 달러에 육박, 전국 평균 3배로 고공비행중이다.
주택 가격이 오른 주요 지역으로는 몬트리올과 핼리팩스가 꼽힌다.  단독 방갈로 가격이 몬트리올은 지난 1년간 7.6% 오른 27만 6343달러, 핼리팩스의 표준형 콘도는 전년대비 13.1% 오른 19만 1500달러에 이른다.
로열 르페이지 필 소퍼 CEO는 국내 대부분 지역 부동산 시장이 한 자릿수 정도 낮은 가격 상승곡선을 보일 것으로 내다봤다.  모기지 저금리 기조로 가열된 주택 매매가 급등에도 불구 소비자들의 시장에 대한 신뢰가 견고해 상승세를 뒷받침한다는 것.
주요 상승 요인은 저금리 모기지다.  캐나다 중앙은행(BOC)도 최근 통화정책회의를 통해 기준금리 1% 동결을 결정, 이 같은 추세는 계속될 전망이다.  노동시장 회복세도 한 몫 하고 있다. 2008-2009년 회계연도 이후 1년간 캐나다 고용시장에서는30만 개 일자리가 창출됐다. 반면 실업률은 7.7%로 여전히 높은 편. 따라서 향후 국내 이자율 상승과 인접 미국 부동산 시장 약세로 캐나다 시장 위축 가능성도 여전히 열려 있는 상태다.
또 캐나다 전역에서 고른 성장세가 드러난 것은 아니다. 밴쿠버의 집 값 상승폭이 유난히 돋보인 것. 덧붙여 중국발  부동산 투자금 유입 영향이 컸다. 중국인 투자자들은 밴쿠버 지역 중간 및 고가 주택에 집중했다. 신규 공급 물량도 제한 2층 규모 주택 가격이 1년간 9.7% 오른 110만 달러를 기록한 것.
하지만 2층 주택을 기준 토론토 집 값은 연간 2.5% 오른 58만 9929달러, 핼리팩스는 7.1% 오른 29만 8000달러다. 부동산 시장이 얼어붙고 있는 세인트 존스는 매매 가격이 약세를 보인다. 이 지역 단독 방갈로는 전년대비 집 값이 6.3% 하락, 17만 8000달러를 기록했다.  캘거리도 2.1%가 떨어져 비슷한 규모 주택 값이 42만 3122달러다. 하지만 이 수치는 지난 10년간 지표의 중간치 정도여서 캘거리 시를 포함한 알버타 주요 도시 부동산 시장의 중단기적 전망은 밝은 편이다. 
이에 따라 주택 매매를 검토하는 소비자들의 이목은 더욱 이자율에 쏠릴 전망이다. 시중은행의 금리도 들썩거리고 있다.  캐나다 주요 대형은행은 최근 모기지 이자율을 인상, 5년 만기 상품이 5.69% 수준을 보인다. 기준금리를 동결한 캐나다 중앙은행도 올 하반기 이자율 상승 전망을 내놓고 있다.
▲다른 주요 도시별 특징
오타와는 생애 첫 주택 구매자가 시장을 이끌고 있다는 분석이다. 조사 대상 모든 주택의 연간 상승률 범위는 5.2~5.9%다. 위니페그는 표준형 2층 주택이 강세. 연간대비 7.1% 성장, 평균 29만 7125달러로 밴쿠버에 이어 2위다. 비슷한 주택 규모로는  핼리팩스와 동률이다. 사스카툰 주택 시장은 변화폭이 적어 조사 대상 3개 주택 형태의 가격 상승폭이 연간 3.2~5.4% 범위에 위치했다.
▲조사 방법
로열 르페이지는 캐나다 전역 7개 주거 형태 250개 단지를 대상으로 데이터를 수집했다. 이 중  3개 주요 형태 90개 단지로 결과를 간추렸다. 회사 측은 오는 5월 6일부터 웹사이트(www.royallepage.ca)를 통해 2011년 1/4분기 자료 프린터 버전을 제공할 예정이다.
한편 캐나다 통계청은 지난 2월 월별 기준 신규 주택 가격 지표가 0.4%, 1월엔 0.2% 올랐다고 발표했다. 현재까지 월별 주택 가격(2월)의 최대 상승폭은 리자이나 지역으로 1.8%다. 연도별 상승폭은 2월 기준 2.1%다.

트랜스링크, 재산세 인상

대중교통 확장 건설을 위해 트랜스링크가 제안한 재산세 인상안이 집을 소유한 주민들의 반발을 사고 있다. 특히, 외국인들의 대거 유입으로 부동산 가격이 급격히 상승하고 있는 일부 지역에서 그 반응이 더 심하다.  

트랜스링크의 재산세 인상안에 따르면, 각 가정은 올해 4.16달러가 추가되어 평균 228.21 달러를 내야 한다. 이는 2011년 평균 부동산 감정가인 652,000달러를 기준으로 산정된 금액으로 이는 전년대비 10.7% 오른 금액이다.

그러나, 부동산 가격 상승은 도시마다 지역마다 다르기 때문에 많이 오른 지역의 집 소유자들은 그만큼 더 많이 내야 한다. 켄 하디 트랜스링크 대변인은 교통당국은 각 지역의 형평성을 고려하지만 재산세는 동일한 세율로 적용되어야 한다고 말한다. 올해는 주택 공시지가(assessed value) 1,000달러당 0.35달러를 더 내게 된다.

최근 중국 바이어들의 대거 유입으로 몇 달새 부동산 가격이 치솟고 있는 리치몬드 지역에서는 이 세율이 아직은 제대로 반영되고 있지 않다. 이 지역의 공시지가는 작년 7월 감정가를 기준으로 17% 오른 것으로 나타났다. 그러나, 리치몬드 내의 브로드무어에 살고 있는 한 주민은 부동산 감정가가 21% 상승해 작년 재산세인 380달러 보다 많은 425달러를 내야 한다.

“재산세 인상은 집주인들에게 영향을 줄 겁니다. 트랜스링크가 계속 재산세를 인상하고 있어 걱정입니다.”라고 맬콘 브로디 리치몬드 시장은 말한다.

트랜스링크는 주정부가 자율권을 인정해 시의회의 동의 없이 매년 재산세 3%까지 인상할 수 있다. 올해 인상으로 인해 각 가정은 평균 1.86%, 사업주는 평균 1.95%의 세금 부담이 커진다.  

지난 12월 밴쿠버 시장단은 에버그린라인 건설 비용을 충당하기 위한 트랜스링크의 재산세 인상안을 부결시켰다. 트랜스링크의 방안에 의하면 집 소유자의 경우 매년 최소 35달러씩 더 내게 된다.

현재 밴쿠버 시장단과 주 정부간에 대중교통 확장의 자금을 충당할 방법으로 재산세 인상 및 자동차세 인상안이 거론되고 있다. 그러나 대부분의 밴쿠버 시장들은 트랜스링크의 재산세가 더 이상 인상되어서는 안 된다고 주장한다. 리처드 월튼 노스밴쿠버 시장은 재산세 인상으로 자금을 충당하는 것은 한계가 있고 교통시스템이 확장됨에 따라 재산세가 계속 오를 수는 없다고 말한다. 

트랜스링크는 올해 재산세로 297만 달러를 거둬드릴 예정으로 이는 대중교통 요금 432만달러, 연료세 324만 달러에 이어 세 번째로 가장 높은 자금 조달원이다. 

건축업체, 대중교통 인센티브로 주택 구매자 유치

폴리건, 대중교통 인센티브로 주택 구매자 유치 

한 건설사가 기발한 홍보로 주택 구매자들을 유치해 코퀴틀람 고층 콘도를 판매하고 있어 화제다. 그것은 바로 1년치 교통패스를 무료로 제공하는 것이다.

월요일, 폴리건 홈즈사는 윈저 글랜에 건설될 예정인 고층 콘도의 첫 시안을 처음으로 공개했다. 윈저 글랜은 현재 모빌 홈 파크(mobile home park)로 사용되고 있는 파이프 로드 인근이다.

27층으로 건설될 이 콘도는 용지 위원회의 승인을 걸쳐 다음주 시의회의 승인을 기다리고 있다고 브라이언 엘리 폴리건 부사장은 말한다. 또한 그는 이 콘도에 새로 입주하는 주민들에게 각종 대중교통 인센티브를 제공할 예정이라고 덧붙였다.

대중교통 인센티브로는 20만 달러 상당의 버스 패스를 비롯해 자동차 공동이용(car-share) 주차장 시설 및 136개의 자전거 시설 제공 등이 있다.

이 인센티브는 콘도의 위치가 파인트리 웨이에 건설될 예정인 에버그린 라인과 2블럭 정도 떨어져 있음에 따라 주민들의 주차 공간에 대한 요구가 더 많아질 것을 고려해 그 요구를 해소할 방안의 일환이다. 

또한, 폴리건이 이 콘도에 의무적으로 지어야 할 주차장 수를 줄이기 위한 목적도 있다. 엘리 부사장에 따르면 시 규정상 고층 콘도의 경우 377개의 주차장이 확보되어야 하는데 대중교통이나 자전거 이용 시설을 제공하면 302개의 주차장을 지으면 된다고 한다.

용지 위원회 의장인 매 레이드 시의원은 폴리건의 이번 건설안에 대해 찬성하는 반면, 브렌트 에스먼드선 의원은 글렌 드라이브와 파인트리 웨이가 만나는 지점에 건설될 예정인 25층짜리 크레이씨 콘도에 대한 의견과 똑같다면서 “좀더 획기적인 디자인”이 절실하다고 말한다.  

현재 코퀴틀람 센터에 건설되고 새로운 콘도들의 스카이라인이 너무 밋밋하고 특히 콘도 외관이 모두 사각형이라고 지적하면서 그는 폴리건 건물의 에너지 효율성도 더 보안되어야 한다고 강조한다.

 

셀리나 로빈슨 의원은 또한 콘도 내에 음식쓰레기 처리 공간을 마련하도록 폴리건에 촉구하고 있다. 음식쓰레기 종량제는 향후 2년내 코퀴틀람의 모든 다세대 주택을 대상으로 시행될 예정이다.

‘셀라돈’이라 불릴 예정인 이 186세대의 콘도 인근에는 4층짜리 아파트가 들어설 예정이다. 계획대로 이 건물들이 지어지면 윈저 글렌 일대는 1,360개의 세대 및 3,400명의 주민이 거주하게 된다. 지금까지 폴리건이 시의회로부터 건축 승인을 받은 건물만도 4건에 달한다고 한다.

빅토리아 주택시장 ‘균형 유지’

집값 소폭 상승∙∙∙재고 및 시장대기 기간 늘어

올 1/4분기에 빅토리아 시티의 집값은 주택 수급 간에 균형을 이룬 징표가 된 것으로 나타났다.

부동산 중개업체 로열르페이지가 최근 발표한 주택가격 서베이 결과에 따르면, B.C.주 주도(州都)인 빅토리아 시티는 올 들어 3개월간 단층단독주택(방갈로)을 제외하고 대부분의 주거형태에서 집값이 전년동기 대비 소폭 상승했다.

집값이 저렴해 젊은 층과 신규 이민자들에게 인기가 높은 표준형 콘도는 1/4분기 평균 거래가가 29만9,000달러로 전 주거형태에서 가장 높은 연간 상승폭(1.4%)을 기록했다. 표준형 2층주택(48만 달러)은 1.1% 상승으로 뒤를 이었다. 반면, 방갈로는 올해 첫 석달 간 평균 49만 달러의 매매가를 나타내며 전년동기 대비 4.2% 하락했다. 

로열르페이지 코스트 캐피털 리얼티 소속 중개인 캐롤 게르츠는 “작년 1/4분기에 비해 재고가 평균 10%, 단독주택 리스팅이 20% 늘어나 수요자들의 선택 폭이 넓어졌다”면서 “공급면에서의 이 같은 증가는 큰 폭의 가격 상승을 억제해 수요자 시장을 이끌어내는 계기가 되고 있는 셈”이라고 말했다.

전체 시장 상황을 시사하는 ‘시장대기일수’ 지표는 빅토리아 시티의 높은 재고 수준을 반영하고 있다. 게르츠 중개인은 단독가구주택이 지난해 시장대기 기간이 34일에 불과했으나 올해는 57일로 66% 크게 늘었다고 밝혔다. 빅토리아 시티의 때아닌 추운 봄철은 올해 시장 수요 출발점을 지연시키는 원인이 되고 있다.

전국에 걸쳐 저금리 기조와 경제회복세는 지난해 주택시장의 매기를 지속적으로 끌어올리며 캐나다 전역의 평균 매매가 상승을 초래했다. 올 1/4분기에 방갈로의 평균 매매가(34만1,355달러)는 1년 전보다 4.3% 올랐고 표준형 콘도(3만7,99달러)와 2층주택(37만9,388달러)도 4.0%, 3.5% 각각 상승했다.

필 소퍼 로열르페이지 사장 겸 CEO는 “집값이 내년 초쯤 피크에 달한 후 상승세가 꺾일 것으로 보인다”면서 “올해 연간 집값 상승폭이 낮은 한 자릿수에 그친다는 것은 주택시장이 수급 간에 균형을 유지할 징후를 나타내는 것”이라고 말했다.

로열르페이지의 이번 서베이는 캐나다 최동단 도시 핼리팩스에서부터 최서단 밴쿠버에 이르기까지 250개 도시를 대상으로 실시된 것이다.

한편, 캐나다 서부 최대 도시인 밴쿠버는 올 1/4분기에 표준형 2층주택 가격이 전국 평균의 약 3배에 달하는 110만 달러를 나타낸 가운데 전 주택형태에서 1년 전보다 10% 크게 오른 것으로 조사됐다. 

미국 부동산 투자 ‘가이드’

캐나다인 20% 구매 관심, 세금∙보험 등 문제

캐나다인들이 미국 주택을 구입할 때 알아둬야 할 ‘해외부동산 투자 가이드’가 제시돼 주목을 끌고 있다.

최근 몬트리얼은행(BMO)가 발표한 서베이 결과에 따르면, 캐나다인 5명 중 1명에 해당하는 국민 20% 가량이 미국 부동산 구매에 관심을 드러냈다. 또 전미부동산협회(NAR) 조사에서는 지난해 해외 수요자 중 23%가 캐나다인 것으로 밝혀지며 지난 3년 연속 가장 두터운 해외 수요자층을 형성했다.

캐나다인들이 미국 부동산을 구매하고 있는 이유는 심플하다. 일명 ‘스노우버드(snowbirds)’로 불리는 캐나다 시니어 피한객들이 따뜻한 미국 남쪽 지방(특히 선벨트지역)에서 겨울을 보내고 있기 때문이다. 또 지난 4년간 30% 가량 폭락한 미국 집값과 함께 강세를 보이고 있는 캐나다달러(루니)가 캐나다인들의 미국 주택 구매 욕구를 자극하고 있다.

미국의 일부 주택 건설업체와 투자그룹들은 미국 부동산 구입에 관한 여러 혜택을 제시하며 캐나다 투자자들을 끌어들이고 있다. 하지만 시장에 뛰어들기 전에 불필요한 리스크를 제거하기 위한 일련의 조사∙분석 작업이 반드시 필요하다. 특히 세금이나 보험, 법적 문제, 라이프스타일 이슈는 폭넓게 검토돼야 할 사안이다.

가장 큰 문제는 미국 부동산 구입 이유를 명확히 하는 일이다. 세컨드홈인지, 아니면 휴양주택인지, 혹은 투자용인지를 구분해 놓아야 한다는 점이다.

어떤 세금연도에서라도 미국에서 121일 이상을 보내지 않는 캐나다인일 경우 소득세 과세 목적을 위한 미국 거주자가 아닌 것으로 간주된다.

하지만 오래 머물거나 적절한 세금 계획 없이 체류할 경우 미국∙캐나다 양국에 동시 과세를 해야 하는 위험을 안을 수 있기 때문에 특히 유의해야 한다. 이런 리스크를 피하는 데는 여러 방안이 있겠지만 미국 세법을 아는 전문가들로부터 도움을 받는 것이 오히려 현명하다.

한해 중 일부 기간을 구입한 부동산에서 거주하겠지만 나머지 기간을 비워놓을 계획이라면 떠나있는 동안 무단침입과 절도, 시설 파손 등 피해를 예방하기 위해 적잖은 비용이 들더라도 재산관리인을 고용하는 것이 바람직하다.

아울러 일년 중 일정 기간을 세놓을 경우 미 국세청에 의해 ‘비거주 외국인’으로 간주돼 임대소득에 부과되는 소득세를 내야 한다. 거둬들인 임대료에 30%의 추징세액이 붙으며, 해당 주택 소유주나 부동산 관리회사에 부과되거나 미 국세청에 보내진 소득신고자료를 근거로 해당 세금이 징수된다.

이런 추징세액은 미 국세청에 세금신고와 함께 순수 임대소득세를 납부한 다음 모기지 금리, 관리비, 보험료,  재산세 같은 비용이 공제된 후에야만 피할 수 있다.

미국 부동산을 팔 경우 총매매가에서 10%의 추징세액이 붙는다. 그러나 매매가가 미화 30만 달러 미만이거나 구매자가 그 주택을 주거주지로 쓸 계획이 있는 경우, 소득원천징수영수증을 받은 경우 이 세액이 면제된다. 이 영수증은 과세부담(세액)이 매매가의 10%를 넘지 않을 때 발급될 수 있다.

재산세도 고려돼야 할 주요 이슈다. 일부 주에서는 외지인들에게 높은 재산세를 부과한다. BMO는 양국 간의 모기지 금융 차이를 알아두는 것이 중요하며 미국에서는 어떻게 이자가 부과되는가를 파악할 필요가 있다고 조언한다.

이밖에 공매(short-sale)나 차압(foreclosure) 같은 기본적인 부동산 용어 이해와 주택 구매 결정에 관한 전문가 상담, 살기 좋은 커뮤니티 모색, 보험(의료 및 책임보험 등), 캐나다와 유대관계가 있는 미국 금융기관 설정 등 여러 요소들을 고려해야 한다는 지적이다.