HST 10%가 PST보다 낫다

12%때 490불 추가 부담돼

10%로 낮추면 연 255달러

HST 10% 세율이 PST보다 소비자 부담이 적은 것으로 조사됐다.

뉴브런즈윅 대학 데이비드 머렐 교수는 BC와 온타리오 주 HST전환에 대한 연구 결과를 발표했다고 트라이시티뉴스가 전했다. BC주에서 10% HST를 적용하면 가구당 연간 평균 255달러를 납부, 기존 조세제도보다 부담이 적다는 결론이다. HST 세율이 12%가 되면 BC주 가구당 평균 490달러를 추가로 납부한다. 저소득층 택스 크레딧과 기부금을 고려할 때 순수 추가 부담 금액은 320달러다.

BC주 정부는 이미 HST세율을 2012년 11%로 낮추고 2014년에는 10%로 추가 인하하기로 했다. 이에 따라 데이비드 머렐 교수도 변경사항에 대한 업데이트를 실시한 결과, 10% HST세율이 기존 조세제도인 PST(Provincial Sales Tax)보다 소비자들에게 부담이 적다는 결론을 내렸다.

머렐 교수는 "만약 내가 BC주 유권자라면 이 같은 증거에 따라 HST에 '아니오(No)'라고 투표하겠다"고 의견을 밝혔다. 그는 지난 1997년 노바 스코샤와 뉴 브런즈윅, 뉴 펀들랜드에서도 비슷한 연구를 실시, 세율을 8%로 낮춘 바 있다. 또 해당 지역 납세자들이 순수 저축을 하게 됐다는 결론도 얻었다.

한편 BC주 HST주민투표 마감일은 오는 8월 5일이다.

주택시장 주도권(Initiative) 계속

"수년간 가격 하락세 보인 1980년과 달라"

'가구당 부채' 경제 위협…현재 '정상' 범위

캐나다 중앙은행의 이자율 인상 앞두고 현재 캐나다 경제에 가장 큰 위협 요소로 가구당 부채가 대두됐다. 이자율 인상도 개인과 국가 경제 전반에 큰 충격을 줄 수 있다. 하지만 부채 수준은 '관리 가능(Manageable)'한 수준으로 분석됐다.

RBC 글로벌 애셋 매니지먼트 에릭 라셀러스 수석 경제학자는 '캐나다 부채 위협(Canada's Debt Threat) 보고서를 최근 발표했다. 그는 유럽발 국가 재정 위기와 미국 경제성장의 지속가능성이 캐나다 경제에 위협이 된다고 지적하면서도 내부적으로는 가구당 부채에 포커스를 맞췄다. 여기엔 모기지를 포함한 부동산 이슈도 연결된다.

하지만 캐나다 부채 이슈는 이자율 인상 후에도 감당할 수 있는 수준이라는 분석이다. 주택시장의 주도권도 계속된다는 전망이 나왔다. 수년간 가격이 하락했던 1980년대와 다르다는 것. 전국적 주목을 받은 밴쿠버와 토론토에서는 주택 보유능력(affordability)이 약해졌지만 최고급 주택과 나머지 일반 80% 주택을 구분, 분석했다. 

▲부채

부채는 크레딧 붕괴(Credit Crunch) 후 3년간 매년 8%씩 증가했다. 그동안 개인별 가처분 소득 증가세는 4%에 불과했다. 결국 캐나다인의 부채 대비 수입(DTI) 비중은 147%를 기록했고 여전히 상승세다. 반면 캐나다보다 높았던 미국과 UK의 DTI는 상승세 후 현재 하향 곡선을 보인다.  

하지만 현재까지 캐나다인의 가구당 부채는 관리 가능 범위로 분석됐다. 모기지 및 크레딧 카드 채무불이행 비중이 '정상(Norm)' 범위에 속했기 때문. 모기지 채무불이행은 0.43%로서 장기간 평균 0.42%와 비슷하다. 크레딧 카드 채무불이행은 4.33%로 장기간 평균 3.69%보다 조금 높다.

특히 캐나다인 30%는 부채가 없는 것으로 조사됐다. 35%의 부채 규모는 5만 달러 이하를 기록했다. 따라서 이자율 상승은 부채 규모가 5만 달러 이상인 나머지 35%에 큰 부담을 줄 전망이다.

▲지역별 분석

RBC는 현재로서 주택시장의 주도권이 깨어지지 않는다는 전망을 내놓았다. 전국적으로 주택 소유 비용은 감당할(manageable) 수 있는 수준이다. 1980년 소유 능력(affordability) 약화로 수년간 가격 하락세가 촉발됐던 시기와는 다르다는 평가다.  

-밴쿠버: 지난 1년간 주택 가격이 23% 올랐다. 동시에 주택 소유능력(affordability)은 떨어졌다. 초저금리 시대인 지금의 고정이자율을 적용해도 주택 유지비는 정상 수준의 30% 이상, 변동 금리를 적용하면 22%나 높다. 따라서 금리 인상을 의미하는 '이자율 정상화' 이후엔 주택 소유능력이 더 떨어진다. 밴쿠버 주택 가격은 고정금리 대출자에게는 40%, 변동금리 대출자에게는 38% 정도나 높은 수준으로 변한다.  

하지만 밴쿠버 가격에 대한 잘못된 인식에는 과장된 부분도 있다고 분석했다. 최고급 주택 상위 20% 가격이 크게 올랐지만 나머지 80% 부동산 시장의 가격 상승은 천천히 진행됐기 때문이다. 예를 들어 콘도 가격은 2009-2010년 1년간 12% 올랐다. 반면 고급 콘도 가격은 같은 기간 26% 올랐고 나머지 80% 콘도 시장 가격 상승폭은 4%에 불과하다. 단독주택도 마찬가지다. 2009-2010년 1년간 평균 가격 상승폭은 15%. 반면 최고급 주택 가격은 21%나 올랐고 나머지 시장은 많아야 10%를 보였다.  

게다가 최고급 주택 시장은 특성상 이자율 상승 위협에 덜 노출돼 있다. 부유층은 수입 완충 지대가 있어 영향이 적다는 것. 하지만 고급 주택을 제외해도 밴쿠버 주택 시장의 소유능력은 여전히 타 지역보다는 떨어진다는 평가를 받았다.

-토론토: 주택 가격은 지난 1년간 9% 올랐다. 주택 소유능력은 현재 대출 비용을 고려할 때 정상적 범주로 분석된다. 고정금리 대출자에게는 7% 높고, 변동금리 대출자에게는 4% 낮다. 물론 지속 가능한 소유능력(Sustainable affordability) 부문에 대한 평가는 나쁘다. 이자율이 올라 주택 값에 반영되면 고정금리 대출자에게는 21% 높은 수준, 변동금리 대출자에게도 18% 비싼 주택이 된다.

밴쿠버에 10년간 새 집 3만 8900채

시 2021년 목표 '주택 및 홈리스 전략' 확정

"모든 주민에 주택을(A Home For Everyone)"

주택 보급에 대한 정부의 관심이 커지고 있다. 현재 BC주에서는 연방 정부, BC주, 밴쿠버 시 등 각 급 정부가 모두 참여하는 플랜들이 동시에 진행중이다. 상급 기관인 BC주와 연방 정부는 벌써 1억 8000만 달러 규모 주택 보급 계획을 추진하고 있다. 캐나다 주택모기지공사(CMHC)도 참여하는 캐나다 경제 액션 플랜의 하나다.

최근엔 밴쿠버 시가 나섰다. '모든 사람에게 주택을(A House For Everyone)' 플랜이다. 시 의회 논의에 앞서 웹사이트에도 공개됐다. 여기엔 사실 한 맥락에서 파생된 두 계획, 2012-2021년, 2012-2014년 플랜이 담겨 있다. 메트로 밴쿠버 지역 중추적 역할을 담당한 밴쿠버 주택 보급 계획(의회 논의 전 자료)을 집중 살펴본다. 10년간 3만 8900채 주택 보급 계획이다.

▲배경

밴쿠버 주택 보급 계획 이면에는 3가지 이슈가 자리잡고 있다. 바로 홈리스(Homelessness) 증가, 렌트용 하우스(Rental Housing)의 필요성, 주택 보유(Ownership) 능력 확대다.

홈리스 수는 지난 2002년 628명에서 2010년 1715명으로 꾸준히 늘었다. 2011년 최근 조사에서야 1605명으로 하향세를 보였다.

시장에 나온 렌트용 아파트 완공 건수도 크게 줄었다. 2006-2010년 필요한 유닛은 2000건이었지만 완공된 것은 510건에 불과했다. 캐나다 모기지 주택공사(CMHC) 집계 결과 완공된 렌트용 아파트는 1960년대 2만 9467건이었지만 2000년대는 6160건으로 뚜렷한 하향세를 보였다.  

마지막은 주택 보유 능력이다. 밴쿠버 주택 가격은 캐나다 전국적으로도 높게 형성돼 있다. 하지만 렌트 가구 대부분은 비교적 저렴한 밴쿠버 이스트사이드 주택을 구입하기에도 힘든 소득 수준이다. 더욱이 1970년대 후반부터 실질 주택 소득이 9% 오른 반면 밴쿠버 이스트 사이드 집들도 280%나 올랐다. 즉 소득과 주택 가격간 격차는 더 벌어졌다. 반면 이번 계획을 통해 밴쿠버 주택 가격 상승폭이 주민들이 감당할 수 없는 처지라는 점을 시도 인지하고 있음을 알 수 있다. 이에 따라 향후 3년간 집중적으로 도로 위 노숙자를 수용할 수 있는 시설도 만들고 렌트를 포함한 서민 주택 보급도 확대한다.

▲2012-2014년 액션 플랜

밴쿠버 시는 전체 10년 플랜을 예산 흐름에 맞춰 3년짜리 단기 계획을 수립하기로 했다. 우선 2014년까지 목표는 두 가지. 오는 2015년까지 도로(Street) 위 노숙자(Homeless) 현상을 없애나가겠다는 방향에 따라 전략을 수립하고 밴쿠버 주민들의 주택 보유 능력을 향상시키는 것이다. 

세부적으로 3단계 전략으로 나눈다. 1단계로 소유 가능 주택(affordable housing) 보급 확대. 2단계는 기존 렌트용 주택을 보호하는 '하우징 믹스(Housing Mix)' 권장. 3단계는 주택 안정을 위한 리더십 발휘와 파트너 지원이다. 주택 렌트자를 위한 지원에 초점을 맞추게 된다.

시는 이에 따라 14개 노숙자 지원 시설의 완성을 빠르게 추진하기로 했다. 노숙자 등을 위한 지원 주택 450개 유닛을 추가한다. 그 사이 2013년까지는 1700개 유닛이 완성될 예정이다. 소셜 하우징(Social Housing)은 1500개 유닛으로 만든다.  

▲2012-2021년 밴쿠버 주택 홈리스 전략

시는 10년간 모두 3만 8900채 주택을 공급한다. 세부적으로 2900채 지원주택(Supportive Housing), 5000채 소셜 하우징(Social Housing) 추가, 1만 1000채 신규 렌트용 주택, 2만 유닛 개인 주택 등으로 구분된다.  

지원주택의 경우 1단계(2011-2013년) 1700개 유닛이 현재 추진중이다. 2단계 2450채는 2014년까지, 3단계 750채는 2021년까지 진행된다. 

1만 1000개 시장용 렌트 하우스는 5000개 렌트용 주택과, 6000개 세컨더리 스위트(Secondary Suites)로 구분된다. 세컨더리 스위트는 기존 단독 주택의 지하층 등에 추가되는 공간이다.